‘रेरा’मुळे घर खरेदीसाठी अच्छे आणि सच्चे दिन

सकाळ वृत्तसेवा
मंगळवार, 11 जुलै 2017

क्रेडाईच्या पदाधिकाऱ्यांसोबत सिटिझन एडिटर - महापालिका, शासकीय यंत्रणांच्या सहकार्याची अपेक्षा

क्रेडाईच्या पदाधिकाऱ्यांसोबत सिटिझन एडिटर - महापालिका, शासकीय यंत्रणांच्या सहकार्याची अपेक्षा
कोल्हापूर - केंद्र शासनाने १ मे पासून लागू केलेला रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन ॲन्ड डेव्हलपमेंट, रेरा) कायदा आणि १ जुलैपासून लागू केलेला ‘जीएसटी’ यामुळे बांधकाम व्यवसाय संक्रमण काळातून जात आहे. या बदलामुळे बांधकाम व्यावसायिकांना परफेक्‍ट मॅनेजमेंट सिस्टीमनेच काम करावे लागणार आहे. या कायद्याने बांधकाम व्यावसायिकांवर अनेक बंधने आली. जबाबदारी वाढविली आहे. या जबाबदारीचे भान ठेवून बांधकाम व्यावसायिक निश्‍चितच ग्राहकालाही चांगली सेवा देण्याचा प्रयत्न करतील. परंतु हे करताना महापालिकेचा नगररचना विभाग, राज्य सरकारचा महसूल विभाग, सिटी सर्व्हे कार्यालये, महावितरण कंपनी या शासकीय यंत्रणांनीही सहकार्य करण्याची गरज आहे.

बांधकाम परवाने, वीज कनेक्‍शन, पाणी कनेक्‍शन गतीने देणे, बिगरशेतीची कामेही तत्परतेने करण्यात या यंत्रणांनीही वेळेच्या मर्यादा पाळायला हव्यात, अशा अपेक्षा क्रेडाईच्या पदाधिकाऱ्यांनी आज ‘सकाळ’च्या ‘कॉफी वुईथ एडिटर’ या उपक्रमाद्वारे व्यक्त केल्या आहेत. 

‘सकाळ’चे कार्यकारी संपादक मनोज साळुंखे, तसेच उपसरव्यवस्थापक रवींद्र रायकर यांनी उपस्थितांचे स्वागत केले. प्रास्ताविक मुख्य बातमीदार निखिल पंडितराव यांनी केले.

ग्राहकांसह व्यावसायिकांचे हितच - महेश यादव (अध्यक्ष क्रेडाई)
बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहक या दोघांचे हितच ‘रेरा’ या नव्या कायद्यामध्ये आहे; पण या कायद्यामध्ये बांधकाम व्यावसायिकांवर ग्राहकाला फ्लॅट, इमारतीचा ताबा देताना जशी वेळेची बंधने घातली आहेत, तशीच वेळेची बंधने एनए करणाऱ्या महसूल विभाग, बांधकाम परवाने देणारे महापालिका, नगरपालिका तसेच सिटी सर्व्हे कार्यालयावरही बांधकाम व्यावसायिकांच्या अनुषंगाने येणाऱ्या विषयातील कामाचा निपटारा करताना घालणे आवश्‍यक आहे. बांधकाम परवाने देताना येत असलेले अडथळेही वेळेतच दूर केले पाहिजेत. डी क्‍लास नियमावलीमुळे आता १६ मजली इमारती बांधणेही शक्‍य झाले आहे; पण या इमारती बांधत असताना हायराईज कमिटीचीही स्थापना महापालिकेने करायची आहे. ही समिती स्थापन करण्याचे काम अद्यापही खोळंबले आहे. हे काम तातडीने व्हायला हवे. त्याचबरोबर जीएसटी आल्यानंतर एलबीटी जाणार, असे सांगत होते; पण अजूनही बांधकाम व्यावसायिकांवरील एलबीटी बंद झालेला नाही. याबाबतची स्पष्टता शासनाने द्यायला हवी.

कोल्हापूर शहरात आता ११ मजलीपासून ते १६ मजलीपर्यंतच्या उंच इमारती होत आहेत. अशा परिस्थितीत महापालिकेकडे टर्न टेबल लॅडर हे अत्याधुनिक वाहन असायला हवे. उंच इमारतीत जर काही आपत्कालीन परिस्थिती निर्माण झाली तर उपाययोजना करण्यासाठी, अशा प्रकारची वाहने महापालिकेच्या ताब्यात असायला हवी. यासाठी फायर कॅपिटेशनच्या नावाखाली बांधकाम व्यावसायिकांकडून मोठी रक्कमही महापालिका भरून घेते. पण हे पैसे महापालिकेने इतरत्र वापरले आहेत. उंच इमारतीत एखादी दुर्घटना घडल्यानंतर प्रशासनाला जाग येण्यापेक्षा महापालिकेने तातडीने हे वाहन खरेदी करायला हवे. मालमत्ता करामध्ये कूळ वापरातील मिळकतींना जादाचा घरफाळा आकारण्यात येतो. हा जादाचा घरफाळा आकारू नये, अशी देखील बांधकाम व्यावसायिकांची मागणी आहे. 

जीएसटी करप्रणालीही चांगली आहे. फ्रान्सने १९५४ मध्येच हा कर लागू केला आहे. त्यानंतर १६० देशांनी स्वंयस्फूर्तीने हा कर लागू करून घेतला आहे. त्यामुळे या चांगल्या कायद्याची अंमलबजावणी करणे योग्यच आहे.

परवानगीसाठी वेळेचे बंधन हवे
कूळ वापरास जादा घरफाळा नको 
एलबीटीबाबत अद्यापही संभ्रम

महापालिका पातळीवर गतिमानता हवी - विद्यानंद बेडेकर (उपाध्यक्ष)
रेरा हा कायदा स्वागतार्हच आहे. बांधकाम व्यावसायिक आणि ग्राहक या दोघांचेही हित यात जपले असून एक उद्योग म्हणून सरकारने याला मान्यता दिली आहे. या कायद्यामुळे एका रात्रीत बांधकाम व्यावसायिक बनू पाहणारे आपोआपच यामधून गळून पडणार आहे. चांगले व्यवस्थापन आणि अकौंटेबल व्यवसाय करणारे व्यावसायिक मात्र या व्यवसायात निश्‍चितपणे आपले अस्तित्व टिकवू शकणार आहेत. रेरा कायद्यांतर्गत नोंदणी केल्यानंतर ग्राहकाला कधी फ्लॅटचा ताबा देणार इथपर्यंतचे तपशील नोंदणी करताना स्पष्ट करायचे आहेत. त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांची जबाबदारी या कायद्याने वाढविली आहे. पण बांधकाम परवाने मिळविणे, जमीन बिगरशेती करणे, या प्रक्रिया करताना शासकीय अथवा प्राधिकृत यंत्रणांनी त्यांच्या वेळा पाळायला हव्यात. ही प्रक्रिया अधिक गतीने कशी करता येईल याकडे लक्ष द्यायला हवे. आज सहा महिन्यापासून ते एक वर्षापर्यंत बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला मिळत नाही. हा दाखला मिळविताना बांधकाम व्यावसायिकांना अक्षरशः हेलपाटे मारायला लागतात. त्यामुळे या शासकीस अथवा महापालिका पातळीवर होणाऱ्या प्रक्रिया अधिक गतिमान करायला हव्यात. रेरा कायद्यात कारपेट एरियाबाबतचीही स्पष्टता करून दिली आहे. 

उद्योग म्हणून बांधकामला मान्यता
रात्रीत व्यावसायिक बनणाऱ्यांना चाप 
रेरात कारपेट एरियाबाबतचीही स्पष्टता

‘रेरा’मुळे ग्राहकांन झिरो रिस्क - सचिन ओसवाल (ट्रेझरर)
या कायद्यान्वये कन्ट्रक्‍शन व्यवसायाला उद्योगाचे स्वरूप प्राप्त झाले आहे. अँटी प्रॉफिटबाबत अद्याप बैठक न झाल्याने हा मुद्दा हवा तितका स्पष्ट झालेला नाही. रेरामुळे जीएसटीचे कलेक्‍शन वाढणार आहे. तांत्रिक, संगणकीकृत, कायदेशीर सल्लागार आदी घटकांचा कायद्यात समावेश केला आहे. त्यामुळे प्रकल्पाबाबत खटले असल्यास त्याची माहिती बिल्डरला द्यावी लागणार आहे. ग्राहकांना या गोष्टींची माहीती होणार असल्याने प्रॉपर्टी खरेदी करताना ‘रिस्क झिरो’ होणार आहे. त्याचबरोबर बिल्डरांना ‘गुडविल’ कमवायला हा कायदा मदत करेल. टीडीआर पॉलिसीनुसार कमर्शियल व इंडस्ट्रियल अशी बांधकामनिहाय भिन्नता दिसून येईल. वीस किलोमीटर अंतरावरील बांधकामासाठी बिल्डरांना एअरपोर्ट ॲथॉरिटीकडून ‘ना हरकत’ प्रमाणपत्र घेणे आवश्‍यक आहे. हे प्रमाणपत्र मिळविण्यासाठीचे कार्यालय दिल्लीत असले, तरी ते ऑनलाईन केवळ चार दिवसांत मिळते. पर्यावरणविषयक परवान्यासाठी कोल्हापुरात एक समिती अद्याप नेमायची आहे.

एअरपोर्ट ॲथॉरिटीकडून िमळते
एनओसी चार दिवसांत 
पर्यावरणविषयक समिती नाही
 

व्यावसायिकांनी बंधने पाळणे गरजेचे - रवी माने (जॉईंट सेक्रेटरी)
बांधकाम व्यवसायाच्यादृष्टीने हा अतिशय संक्रमणाचा काळ आहे.  रेरा कायद्याची आवश्‍यकताच का भासली, याच्या खोलात गेले तर कोणीही उठतो आणि बिल्डर होतो. ही पद्धत रूढ झाल्यामुळे या व्यवसायात अनेक अनिष्ट प्रथा घुसल्या. परिणामी सरकारला अशा प्रकारचा कायदा करण्याची गरज भासली. या कायद्यात ग्राहकांचे हित जपण्याचा प्रयत्न केला आहे.

त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांच्यावर आपोआपच बंधने आली आहेत. ही बंधने पाळणे आता गरजेचे आहे. या कायद्यामुळे ज्यांना या व्यवसायातले ज्ञानच नाही, असे काही व्यावसायिक यातून बाहेर पडणार आहेत; तर चांगले व प्रामाणिक बांधकाम व्यावसायिक यामध्ये टिकून राहणार आहेत. त्यांना देखील जबाबदारीने वागायला लागणार आहे. बांधकाम व्यावसायिकांवर कायद्याने अनेक बंधने घातली आहेत. प्रकल्प पूर्ण करताना ग्राहकांना ताबा कधी द्यायचा याची कालमर्यादा घातली आहे. पण बांधकाम परवाने देणे, एनए करणे याबाबतीतही शासकीय यंत्रणा गतीने काम करेल, या दृष्टीने प्रयत्न व्हायला हवेत. जीएसटीमुळे बांधकाम व्यावसायिकांतही परफेक्‍ट मॅनेजमेंट सिस्टीम सुरू होईल.

अनिष्ट प्रथांमुळे कायद्याची गरज 
व्यावसायिकांवर जबाबदारी वाढली
कायदेशीर व्यवहारच टिकतील

एका क्‍लिकवर प्रोजेक्‍ट  - प्रकाश देवलापूरकर (जॉईंट ट्रेझरर)
ग्राहकाला प्रॉपर्टी घेताना कोणता बिल्डर चांगला, हे सहज कळू शकणार आहे. वेबसाईटवरील नोंदणी सर्वांसाठी खुली असणार आहे. त्यावर करार पत्राचा नमुनाही असणार आहे. ग्राहकाला कायदेशीर अहवालासह दरा व्यतिरिक्त सर्व माहिती पाहू शकणार आहे. कराराची ॲथॉरिटी दिली जाणार आहे. ग्राहकाने तक्रार केली तर त्यासंबंधी सुनावणीसुद्धा घेतली जाणार आहे. चार-पाच बिल्डर एकत्र आल्यास कन्स्ट्रक्‍शनमधील गुंतवणूक वाढणार तर आहेच; शिवाय त्यांची जबाबदारीही वाढणार आहे. ग्राहकांना तर एका क्‍लिकवर प्रोजेक्‍ट पाहता येणार आहेत. बांधकामाची कॉस्टही उतरणार आहे. येत्या चार-पाच वर्षांत कन्स्ट्रक्‍शन व्यवसायात बदल नक्की दिसेल. निर्धारित केलेल्या वेळेत पैसे भरणे बंधनकारक असेल.

करारपत्राचा नमुना वेबसाईटवर
ग्राहकाच्या तक्रारीवर सुनावणी
कन्स्ट्रक्‍शनमध्ये वाढणार गुंतवणूक

वेबसाईटवर अपडेट राहणे गरजेचे - संदीप मिरजकर (संचालक)
रेरा कायद्याची अंमलबजावणी करणारा पहिला देश फ्रान्स, तर १६१ वा देश भारत आहे. महाराष्ट्रात नऊ हजार बिल्डर (विकसक) असून ३५० बिल्डर रेरा कायद्यांतर्गत नोंदणीकृत झाले आहेत. विशेष म्हणजे दहा टप्पे पूर्ण केल्यानंतरच बिल्डरची नोंदणी होते. दोन ते तीन दिवसांत नोंदणी क्रमांकही मिळतो. दर चार महिन्यानंतर त्याने सादर केलेल्या प्रकल्पात दुरुस्ती करण्याची सोय आहे. परवानगी घेऊन त्याला त्या कराव्या लागतील. त्यासाठी वेबसाईटवर अपडेट राहणे आवश्‍यक आहे. ग्राहकाला वेबसाईटवरूनच प्रकल्पाची स्थिती कळू शकेल. त्याला कार्यालयाकडे येण्याची आवश्‍यकता उरणार नाही. या कायद्यामुळे ग्राहकांना परवडतील, अशा दरात प्रॉपर्टी खरेदी करता येणार आहे. या कायद्याचा परिणाम म्हणून ग्राहक व बिल्डर यांच्यातील व्यवहार अधिक पारदर्शक होणार आहे. 

दहा टप्प्यानंतर बिल्डरांची नोंदणी
वेबसाईटवर अपडेट गरजेचे
व्यवहार होणार अधिक पारदर्शक

जीएसटी सह करांबाबत संभ्रम दूर करावा - अजय कोराणे (संचालक)
रेरा कायद्यातंर्गत बांधकाम व्यावसायिकांना एस्क्रो अकौंट काढायचे बंधन नाही. तर ते स्वतंत्र अकौंट आहे. अलीकडे याबाबतीत काही गैरसमज पसरले आहेत. पण हे एस्क्रो अकौंट नसून स्वतंत्र खातेच आहे. पूर्वी व्हॅट व इतर करांचा समावेश करून खरेदीदारांना ११ ते १२ टक्के खर्च येत होता. आता जीएसटीमुळे हा खर्च १८ टक्केपर्यंत जाणार आहे. जीएसटी १२ टक्केसह स्टॅम्प ड्युटीचाही समावेश असल्याने हा खर्च १२ टक्‍क्‍यावरून १८ टक्के जात आहे. यामध्ये आता अधिक स्पष्टता आणायला हवी. अन्यथा खरेदीदाराला त्याचा नाहक खर्च आहे. अजूनही याबाबत संभ्रमावस्था असून ती दूर करायला हवी.

एस्क्रो अकौंट काढायचे बंधन नाही
एस्क्रो अकौंट नसून स्वतंत्र खातेच 
करातील संकल्पना स्पष्ट कराव्यात