‘आरईआयटी’ कोणासाठी ‘राइट’?

एम्बसी ऑफिस पार्क्‍स या ‘रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट’चा (आरईआयटी) पब्लिक इश्‍यू आजपासून बाजारात दाखल होत आहे. अशा प्रकारचा हा पहिलाच इश्‍यू असेल. याद्वारे गुंतवणुकीचा नवा प्रकार खुला होत असून, आपल्या बाजाराच्या दृष्टीने हा महत्त्वाचा ऐतिहासिक क्षण आहे. या निमित्ताने ‘आरईआयटी’ म्हणजे काय, त्याचा हेतू काय, कार्यपद्धती कशी असते आणि महत्त्वाचे म्हणजे ‘आरईआयटी’मधील गुंतवणूक कोणासाठी योग्य (राइट) ठरेल, हे समजून घेऊया.

आज, १८ मार्च २०१९ हा भारताच्या रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी एक ऐतिहासिक दिवस म्हणावा लागेल. कारण या दिवशी एम्बसी ऑफिस पार्क्‍स या ‘रिअल इस्टेट  इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट’चा (आरईआयटी) पब्लिक इश्‍यू (आयपीओ) बाजारात दाखल होत आहे आणि अशा  प्रकारचा हा पहिलाच इश्‍यू आहे, हे महत्त्वाचे! 

हा इश्‍यू १८ ते २० मार्च २०१९ या काळात खुला राहणार असून, किंमतपट्टा रु. २९९-३०० असा आहे. कमीत कमी ८०० युनिटसाठी अर्ज करावा लागणार आहे व पुढील गुंतवणूक ४०० युनिटच्या पटीत करावी लागणार आहे. समजा एका युनिटची किंमत रु. ३०० गृहीत धरल्यास, कमीतकमी गुंतवणूक रु. २,४०,००० व त्यापुढील गुंतवणूक रु. १,२०,००० च्या पटीत करावी लागणार आहे. या युनिटची नोंदणी मुंबई व राष्ट्रीय शेअर बाजारात करण्यात येणार असून, ‘ट्रेडिंग लॉट’चे मूल्य रु. एक लाखापेक्षा अधिक असणार आहे. यानिमित्ताने ‘आरईआयटी’ म्हणजे काय, त्याचा हेतू काय, कार्यपद्धती कशी असते, त्याचे फायदे-तोटे कोणते आणि महत्त्वाचे म्हणजे ‘आरईआयटी’मधील गुंतवणूक कोणासाठी योग्य (राइट) ठरेल, हे समजून घेणे गरजेचे आहे.

गुंतवणुकीचा नवा प्रकार
‘आरईआयटी’ हा एक असा गुंतवणुकीचा नवा प्रकार आहे, की ज्यायोगे गुंतवणूकदारांना स्वत-ला प्रत्यक्ष रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक न करावी लागता रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकीचे फायदे मिळू शकतात. सध्यातरी भारतात, भाड्याने किंवा ‘लीज’वर दिलेल्या व्यावसायिक जागेचा समावेश ‘आरईआयटी’मध्ये करण्यात आलेला आहे. अशा जागांमधून, खर्च वजा जाता मिळणाऱ्या उत्पन्नापैकी कमीत कमी ९० टक्के वाटा युनिटहोल्डरना लाभांशाच्या स्वरूपात वाटणे हे ‘सेबी’च्या नियमांनुसार बंधनकारक आहे. तसेच ‘आरईआयटी’ने केलेली ८० टक्के गुंतवणूक ही पूर्ण झालेल्या ‘प्रोजेक्‍ट’मध्ये करणे बंधनकारक आहे. मोठ्या शहरांत ‘ऑफिस स्पेस’साठी चांगली मागणी असल्याने व भाडे सतत वाढत असल्याने गुंतवणूकदारांना सुमारे ७-८ टक्के वार्षिक परतावा मिळणे अपेक्षित आहे.

... तर परताव्यावर परिणाम
भारताचे ‘आयटी’ क्षेत्रातील वाढते महत्त्व लक्षात घेऊन गुगल, मायक्रोसॉफ्ट, जेपी मॉर्गन, वेल्स फार्गो यासारख्या अनेक जागतिक दर्जाच्या ‘फॉर्च्युन ५००’ कंपन्यांनी भारतातील मोठ्या शहरात कार्यालये घेतली आहेत. या कंपन्या स्वत- कार्यालये खरेदी न करता ती दीर्घ मुदतीच्या कराराने ‘लीज’वर जागा घेणे पसंत करतात. त्यामुळे अशा ठिकाणी गुंतवणूक करणाऱ्या ‘आरईआयटी’ला नियमित व खात्रीशीर उत्पन्न मिळू शकते. परंतु, देशातील रिअल इस्टेट क्षेत्रात मंदी आल्यास अथवा ‘ऑफिस स्पेस’ बराच काळ रिकामी पडून राहिल्यास ‘आरईआयटी’च्या उत्पन्नावर व गुंतवणूकदारांच्या परताव्यावर त्याचा विपरीत परिणाम होऊ शकतो, हे लक्षात ठेवणे गरजेचे आहे.

रचना व कार्यपद्धती
आता ‘आरईआयटी’ची रचना व कार्यपद्धती कशी असते, ते समजून घेऊया. ‘आरईआयटी’ची नोंदणी भारतीय ट्रस्ट कायद्याखाली; तसेच, ‘सेबी’कडे करणे आवश्‍यक असते. या ट्रस्टचे कामकाज चालविण्यासाठी काही स्पॉन्सर, प्रॉपर्टी मॅनेजर व गुंतवणूकदारांच्या हितरक्षणासाठी ट्रस्टी नेमणे आवश्‍यक असते. उदा. एम्बसी ऑफिस पार्क्‍स या ‘आरईआयटी’चे स्पॉन्सर बंगळूरस्थित एम्बसी प्रॉपर्टी डेव्हलपमेंट्‌स प्रा. लि. व मॉरिशसस्थित ब्लॅकस्टोन हा प्रायव्हेट इक्विटी फंड आहेत. त्यांच्याकडे मुंबई, पुणे, बंगळूर, नोएडा येथील ११ प्रॉपर्टी मिळून ३.३ कोटी चौरस फूट एवढी ‘ए’ दर्जाची कमर्शियल जागा आहे आणि अनेक ‘फॉर्च्युन ५००’ कंपन्यांनी ती ‘लीज’वर घेतली आहे. या उत्पन्नातूनच गुंतवणूकदारांना लाभांश मिळणार आहे. प्रॉपर्टीचे व्यवस्थापन करण्यासाठी एम्बसी ऑफिस पार्क्‍स मॅनेजमेंट सर्व्हिसेस प्रा. लि.ची नेमणूक करण्यात आली आहे, तर ॲक्‍सिस ट्रस्टी सर्व्हिसेस लि.ला ट्रस्टी म्हणून नेमण्यात आले आहे. या ‘आयपीओ’मुळे स्पॉन्सरचे पैसे मोकळे होऊन, त्याचा वापर ते कर्जफेडीसाठी किंवा दुसऱ्या प्रोजेक्‍टसाठी करू शकतात.

गुंतवणूक कोणी करावी?
या गुंतवणूक प्रकारात रिअल इस्टेट बाजारातील जोखीम आहेच. ज्यांना उत्तम दर्जाच्या ‘कमर्शियल स्पेस’मध्ये प्रत्यक्ष गुंतवणूक करणे शक्‍य नाही; परंतु अशा गुंतवणुकीचे लाभ पदरात पाडून घ्यायचे आहेत, त्यांनी आपल्या आर्थिक सल्लागाराच्या सल्ल्यानुसार यात थोडीफार गुंतवणूक करावी. कारण हा गुंतवणूक प्रकार बाजारात नवीन आहे आणि त्यातून मिळणाऱ्या उत्पन्नावर कर कसा आकारण्यात येणार आहे, हे तितकेसे स्पष्ट झालेले नाही. 

‘एम्बसी ऑफिस पार्क्‍स’चा इश्‍यू
  इश्‍यूचा कालावधी - १८ ते २० मार्च २०१९
  किंमतपट्टा - प्रति युनिट रु. २९९ ते रु. ३००
  किमान अर्ज - ८०० युनिटसाठी
  पुढील गुंतवणूक - ४०० युनिटच्या पटीत
  नोंदणी - मुंबई व राष्ट्रीय शेअर बाजारात