रेडी रेकनर दर व घर खरेदी करण्याचे स्वप्न!

“जे सरकार आपल्या अनैतिकतेचे समर्थन करण्यासाठी एकापाठोपाठ एक चुकीची कृत्ये करत आहे त्याविषयी मला नक्कीच आदरही नाही किंवा आपुलकीही वाटत नाही”... महात्मा गांधी
 
“सरकार जोपर्यंत कुणाकडून काहीतरी काढुन घेत नाही तोपर्यंत कुणालाही काहीही देऊ पण शकत नाही”... ॲड्रीयन रॉजर्स
 
पहिल्या अवतरणाच्या लेखकाची ओळख करून द्यायची गरज नाही कारण ते आपल्या लाडक्या “बापूंचे” आहे व ॲड्रीयन रॉजर्स हे अमेरिकी दक्षिणी बाप्टिस्ट धर्मोपदेशक व पुराणमतवादी लेखक होते. त्यांनी दक्षिणी बाप्टिस्ट परिषदेचे अध्यक्ष म्हणून तीन वेळा काम केले. त्यांचे शब्द राजकीय नेत्यासारखे वाटू शकतात, मात्र मला तुम्हाला सांगावेसे वाटते की आपल्याच देशात धार्मिक मुद्द्यांचे राजकारण केले जाते असे तुम्हाला वाटत असेल. परंतु पाश्चिमात्य देशात व तथाकथित प्रगत देशांमध्येही धर्म व ख्रिश्चन चर्चची निवडणुकांमध्ये अनेक उमेदवारांचे भविष्य ठरविण्यात मोठी भूमिका असते. म्हणूनच सरकारचे काम कसे चालते याविषयी धर्मोपदेशकाच्या वरील अवतरणाला अतिशय महत्त्व आहे. शेवटी धर्म म्हणजे तरी काय तर लोकांना एका उद्देशाने एकत्र आणणारा एक झेंडा व राजकारणातील पक्ष  म्हणजे पण एक झेंडाच व ह्या दोन्हीचे उद्देश झेंडा कुणाच्या हातात आहे यानुसार बदलत असतात, याचा अनुभव आपण वेळोवेळी घेतला आहे.
 
असो, नैराश्य हे तत्वज्ञानाचा जनक (किंवा जननी) असते व मीसुद्धा (बहुतांश रिअल इस्टेटसोबत) याला अपवाद नाही. याचे कारण म्हणजे पुणे व भोवतालच्या परिसरातील रेडी रेकनरच्या दरात वाढ झाल्याची बातमी जेव्हा समस्या रिअल इस्टेट व प्रामुख्याने पुण्याशी (म्हणजे पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका/पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण यासह) संबंधित असतात तेव्हा आपले सरकार फारच उत्साही पण कामे करते, कदाचित स्मार्ट शहर या बिरुदामुळे आपण सरकारचे जास्त लाडके असू. जेव्हा कर आकारण्याची किंवा महसूल गोळा करण्याची किंवा एखाद्या कडक धोरणाच्या अंमलबजावणीची वेळ येते मग ते लॉकडाउन असेल किंवा हेल्मेटची सक्ती (मी हेल्मेट घातलेच पाहिजे या ठाम मताचा आहे), तेव्हा त्याची चाचणी घेण्यासाठी पुण्याचीच निवड केली जाते. मात्र जेव्हा काही सकारात्मक किंवा योग्य निर्णयांची  गरज असते  (म्हणजे तर्कशुद्ध निर्णय) जसे की सार्वजनिक वाहतूक (म्हणजे पीएमटीसारखी) किंवा एमएसईडीसीएलचे जाळे व देखभाल (एमएसईबी) यासारख्या पायाभूत सुविधांचा विकास करायचा असतो तेव्हा मात्र आपल्या मायबाप सरकारसाठी आपण दुर्दैवाने नावडते बाळ (म्हणजे दोडके) असतो. आपण वारंवार याचा अनुभव घेतला आहे, सरकारने गेल्या आठवड्यात जेव्हा मुद्रांक शुल्क कमी करायचा निर्णय घेतला तेव्हाही पुण्याला सर्वात कमी सवलत मिळाली तर मुंबई व इतर शहरांना सर्वाधिक सवलत मिळाली. पुण्याच्या रिअल इस्टेटला थोडीशी सकारात्मक बातमी मिळाली तरी सरकारने धोरणात्मक निर्णय योग्य वेळी न घेऊन नेहमीसारखा गोंधळ घातला व ही बातमी पितृ पंधरवडा सुरू होण्याआधी एक दिवस जाहीर केली. हिंदू पुराणातील समाजानुसार या काळात कोणतेही शुभ काम केले जात नाही, त्यामुळे मुद्रांक शुल्क कमी होण्याचा परिणाम विक्रीवर किंवा बांधकाम व्यावसायिकांच्या जमा खर्चात काही दिसून आला नाही. दरम्यानच्या काळात सरकारने जणू एक नवीन बॉम्ब टाकून या उत्सवाची हवाच काढून घेतली, म्हणजेच पुण्यातील रेडी रेकनरचे दर वाढवले.

तर ज्या निष्पाप पामरांना रेडी रेकनर म्हणजे माहितीच नाही, त्यांच्या करीता सांगतो की मुद्रांक शुल्क हे एक सेवा शुल्क किंवा प्रक्रिया शुल्क असते जे प्रत्येक मालमत्तेवर (स्थावर) काही टक्के आकारले जाते एवढे आपल्याला आत्तापर्यंत समजले आहे. रेडी रेकनर दर म्हणजे सरकारने राज्याच्या प्रत्येक शहरात व गावात जमीनीच्या प्रत्येक तुकड्यावर तसेच निवासी, व्यावसायिक अशा बांधलेल्या मालमत्तेसाठी निश्चित केलेले किमान दर. तुम्ही सरकारने निश्चित केलेल्या या दरापेक्षा कमी दराने तुमची मालमत्ता विकू शकत नाही (तुमची अडचण कितीही खरी असली तरीही) व यालाच रेडी रेकनर दर असे म्हणतात. विनोद म्हणजे तुम्ही तुमची मालमत्ता रेडी रेकनरपेक्षा जास्त दराने कितीही पटीने विकू शकता (किंवा घेऊ शकता). इतर कोणत्याही वस्तूसाठी कमाल किरकोळ विक्री मूल्य असते म्हणजे त्याहून अधिक दराने विक्री केली जाऊ शकत नाही, रिअल इस्टेट मात्र एकमेव अशी वस्तू आहे जिच्या विक्री दराची किमान मर्यादा घालून देण्यासाठी एमआरपी म्हणजे कमाल किरकोळ विक्री मूल्य ठरवून दिले जाते. सरकार नेहमी रिअल इस्टेटकडे सोन्याचे अंडे देणारी कोंबडी म्हणून पाहते व दरवेळी जास्त फायदा मिळावा यासाठी ती कापते यात आश्चर्य नाही. परिणामी सोन्याची अंडीही राहिली नाही व कोंबडीही जगत नाही अशी परिस्थिती झाली आहे. थोडक्यात जर सदनिकाधारकाची व्यवहाराच्या रकमेवरील मुद्रांक शुल्क कमी केल्यामुळे बचत होणार असेल, तर सरकारने व्यवहाराची रक्कमच वाढवली ज्यामुळे मुद्रांक शुल्क कमी झाल्यामुळे होणारी खर्चातील बचतीला अर्थ च राहिला नाही. सोप्या शब्दात तुम्ही बाणेरमध्ये (पुण्याचे उपनगर) साधारण ८० लाखाला एक सदनिका खरेदी केल्यास तुम्हाला या रकमेवर मुद्रांक शुल्क द्यावे लागेल, मात्र तुम्ही ८० लाखाला सदनिका खरेदी करत असाल तरीही तुम्हाला ८५ लाखांवर मुद्रांक शुल्क भरायला सांगितले तर काय होईल, कारण केवळ सरकारने त्या सदनिकेचे मूल्य ८५ लाख ठरवले आहे. रेडी रेकनर दर वाढवल्यामुळे नेमके हेच झाले आहे.

अनेक लोक (म्हणजे सामान्य माणसे) असे म्हणतील की हे मगरीचे अश्रू आहेत, कारण बांधकाम व्यावसायिकांना आधीच पुरेशी सोन्याची अंडी मिळाली आहेत. म्हणूनच ते आता रडत आहेत कारण त्यांना सरकारच्या अनियमित धोरणांमुळे आजकाल पूर्वीसारखा नफा मिळत नाही. ही धोरणे खरेतर सामान्य माणसाला अनुकूल आहेत ज्यामुळे त्याला किंवा तिला आपल्या स्मार्ट पुणे शहरातघर घेण्याचे स्वप्न पूर्ण करता येईल. सामान्य माणसांच्या भावना व त्यांना रिअल इस्टेटविषयी (बांधकाम व्यावसायिकांविषयी) काय वाटते याविषयी पूर्णपणे आदर राखत तुम्हाला वस्तुस्थिती सांगाविशी वाटते की सरकारला सामान्य माणसाच्या रास्त दरात, चांगल्या शहरात, चांगल्या जागी स्वतःचे एक चांगले घर घेण्याच्या स्वप्नाशी काहीही घेणेदेणे नाही. व्यवसायासाठी अतिशय कठीण काळ असताना रेडी रेकनरचे दर वाढवून सरकार रिअल इस्टेटकडे व सामान्य माणसाच्या घर घेण्याच्या स्वप्नाकडे पूर्णपणे काणाडोळा करत आहे हे स्पष्ट आहे. प्रत्येक माध्यम व व्यक्ती घरांचे दर कमी होत आहे असे अगदी तार स्वरात सांगत असले तरीही स्वतःला केवळ एकच प्रश्न विचारा, कोणतीही दरवाढ नसताना (रिअल इस्टेटमध्ये केवळ नफा कमवायला व्यवहार करायला माझा नेहमीच विरोध असतो) सरकार रेडी रेकनर दर कसे वाढवू शकते. कारण हे दर रिअल इस्टेटमधील बाजार भाव किंवा परिस्थिती किंवा मालमत्तेचे व्यवहार दर्शवितात. विनोद म्हणजे याच सरकारने मुंबईतील रेडी रेकनर दर कमी केले आहेत. मुंबईतील दर कमी झाले आहेत मात्र पुण्यात ते घरांचे  अजूनही वाढत आहेत हे कुणी ठरवले, किमान मी तरी त्याबद्दल काही आकाशवाणी ऐकली नाही. या रेडी रेकनरच्या दरवाढीला एक रुपेरी किनारही आहे की, जर सरकारला असे वाटत असेल की पुण्यातील मालमत्तेचे दर वाढत आहे तर ही चांगली बातमी आहे. कारण जर संपूर्ण देशातील रिअल इस्टेटचे तसेच प्रत्येक वस्तूचे (रिअल इस्टेटसह) दर कमी होत असतील, तर केवळ पुण्यातल्या रिअल इस्टेटमध्येच तेजी आहे व दर वाढताहेत हे चांगलेच नाही का !

मी समजू शकतो की (गृहित धरतो की) सरकारची काम करण्याची किंवा मालमत्तांचे दर पडताळून पाहण्याची एक पद्धत आहे व ही संपूर्ण वर्षभर सुरू असलेली प्रक्रिया आहे. हे दर पडताळण्याचा सर्वोत्तम मार्ग म्हणजे नोंदणी होणारे व्यवहार पाहणे व अधिक चांगला मार्ग म्हणजे सरकार प्रत्यक्ष आपली माणसे (कर्मचारी) बांधकाम व्यावसायिकांशी किंवा जमीन मालकांशी बोलवायला पाठवू शकते व ते काय दर सांगतात तसेच काय वाटाघाटी करतात हे तपासू शकते, त्यानंतर तुम्ही खऱ्या अर्थाने दर ठरवू शकता. इतर कोणत्याही उत्पादनांच्या उलट रिअल इस्टेटचा व्यवहार करताना अनेक निकष असतात ज्यामध्ये आजूबाजूचा परिसर, पायाभूत सुविधा व एक अतिशय महत्त्वाचा पैलू असतो (जेव्हा ती जमीन असते) तो म्हणजे विक्रेत्याची गरज किंवा असे म्हणूयात की मालमत्तेच्या विक्रेत्याची हाव. जो बांधकाम व्यावसायिक व्याजाचे ओझे, पगार, वरखर्च व इतर अनेक घटकांमुळे त्रस्त आहे तो पैशांची चणचण कमी करण्यासाठी रेडी रेकनरला धरून बसणार नाही तर त्याला शक्य तितकी घासाघीस करेल व सध्यातरी सगळीकडे अशीच परिस्थिती आहे. त्याचवेळी जेव्हा जमीनीची विक्री करायची असते तेव्हा जमीन मालक कितीवेळ थांबू शकतो हे पूर्णपणे त्याच्यावर अवलंबून असते व तो (किंवा ती) रेडी रेकनरकडे कमाल मर्यादा म्हणून पाहिलच असे सांगता येत नाही व त्यापेक्षा अधिक कितीही पैसे मागू शकते.

आपण प्रत्येक मालमत्तानिहाय रेडी रेकनर दर ठरवू शकत नाही हे मान्य आहे पण त्याच्या सरासरी दरांमध्ये थेट वाढ किंवा घट करण्याऐवजी आता मालमत्तांचे रेडी रेकनर दर ठरविण्यासाठी तर्कशुद्ध व पारदर्शक यंत्रणा तयार करण्याची व त्यानुसार बदल करण्याची वेळ आली आहे.व्यवहाराच्या गरजेव्यतिरिक्त, एकाच परिसरातील प्रकल्पांच्या विक्रीचे दर वेगवेगळे असू शकतात, जे प्रकल्पातून दिसणारे दृश्य किंवा शेजार कसा आहे यावरही अवलंबून असते.तसेच टीडीआर आकारणीचे दर व क्षमता भूखंडाच्या आकारावर तसेच ये-जा करण्याच्या रस्त्याची रुंदी यासारख्या घटकावरही अवलंबून असते, कारण यामुळे विक्री दरावर परिणाम होतो जो प्रत्येक प्रकल्पानुसार वेगळा असू शकतो.

आणखी एक चांगली बातमी म्हणजे, (सध्यासाठी) पुणे महानगरपालिकेने नवीन प्रस्तावांच्या योजना मंजूर करण्यासाठीचे शुल्क हप्त्याने भरायची परवानगी दिली आहे. या एका पावलावरून रिअल इस्टेट उद्योगात रोख रकमेचा किती तुटवडा आहे हे समजू शकते व रोख रक्कम म्हणजे आपल्या आदरणीय पंतप्रधानांचा ज्याला विरोध असतो ती नाही तर आपल्या हातातील उपलब्ध पैसा, अशी भोवतालतची स्थिती आहे!या सर्व घटकांचा विचार करून मालमत्तेचे दर काढण्यात आले व लागू करण्यात आले तर मला असे वाटते अनेक लोकांचे आयुष्य सुखकारक होईल, अर्थात सरकारची तशी इच्छा असेल तरच!
 
सध्या तरी सरकार ज्याप्रकारे रिअल इस्टेटशी वागत आहे ते पाहून मला अकबर बिरबलाची एक गोष्ट आठवते; बादशहा अकबर नेहमी आपल्या मंत्र्यांची परीक्षा घेत असे, एकदा त्याने त्यांना बोलावले व एक बकरी दिली. ही त्याची आवडती बकरी आहे व तो गावाला जाणार असल्याने त्यांनी तिची चांगली काळजी घेतली पाहिजे व तो परत आल्यावर तिचे वजन आज आहे त्यापेक्षा तसुभरही कमी किंवा जास्त भरायला नको,असे सांगून अकबर प्रवासाला निघून गेला. बकरीच्या वजनाची ही विचित्र अट ऐकून, मंत्री गोंधळून गेले की बकरीचे वजन एक महिन्याने अगदी तंतोतंत तेवढेच कसे असू शकेल. नेहमीप्रमाणे सगळे बिरबलाला शरण आले, जो त्यांची समस्या ऐकून हसला व त्यांना एक गुरुमंत्र म्हणजेच तोडगा सांगितला. एका महिन्याने अकबर दिल्लीला परतला व बकरीला बोलावले. जेव्हा तिचे वजन मोजण्यात आले ते नेमके एका महिन्यापूर्वी होते तेवढेच होते. अकबराला आश्चर्य वाटले व त्यांनी मंत्र्यांना विचारले की त्यांनी बकरीचे वजन तेवढेच राहावे यासाठी काय केले. एका मंत्र्याने सांगितले की ते बकरीला नेहमीसारखेच खायला देत मात्र रात्री तिला वाघाच्या पिंजऱ्याबाहेर बांधून ठेवत. अकबराने बिरबलाकडे पाहिले ज्याने बादशहाची नजर चुकवली पण अकबर हसला कारण हे कुणाचे डोके आहे त्याला समजले होते!
 
आपल्या मंत्र्यांनी ही गोष्ट काळजीपूर्वक ऐकलेली दिसत नाही, कारण दुर्दैवाने रिअल इस्टेट नावाच्या बकरीला वाघाच्या पिंजऱ्याशेजारी बांधण्याऐवजी वाघाच्या पिंजऱ्यातच  बांधलेले दिसत आहे! मी सरकारबद्दल व रिअल इस्टेटविषयीच्या त्यांच्या दृष्टिकोनाबद्दल आणखी काही सांगायची गरज आहे का! कृपया लक्षात ठेवा रिअल इस्टेटमध्ये केवळ बांधकाम व्यावसायिकांचा समावेश होत नाही, हे असे क्षेत्र आहे जे समाजातील प्रत्येक घटकाशी संबंधित आहे.स्वतःचे घर असणे हा निसर्गातील प्रत्येकाचा हक्क आहे. आपण अशा एका जगाच्या दिशाने वाटचाल करतोय जिथे आपण आधीच आपल्या सवयींमुळे हजारो प्रजातींना त्यांचे हक्क नाकारले आहेत, त्यांची घरे नष्ट केली आहेत. त्यात भर म्हणजे आपल्या चुकीच्या धोरणांमुळे आपण आता बहुतेक माणसांना पण स्वतःचे घर घेण्याचा हक्क नाकारत आहोत, आता देवच बकरीचे व मंत्र्यांचे भले करो.
 
संजीवनी डेव्हलपर्स