का वाढतात रिअल इस्टेटचे भाव?

रोहित गायकवाड
आज आपण रिअल इस्टेटमधील भांडवलवाढ या विषयावर चर्चा करणार आहोत. पण सुरुवात करण्याआधी जाणून घेऊया ‘भांडवलवाढ’ म्हणजे नक्की काय आणि ती कसे काम करते?

जेव्हा एखाद्या शेअरचा भाव, घराच्या मालमत्तेची किंमत किंवा रिअल इस्टेटच्या इतर बाजारभावात वाढ होते, तेव्हा त्याला ‘भांडवलवाढ’ असे संबोधले जाते. हे मालमत्तेच्या बाजारमूल्यात वाढ सूचित करते. सोप्या भाषेत एका विशिष्ट क्षणी वस्तूच्या वर्तमान मूल्यावर विकून उत्पन्न केलेला नफा दर्शवते. तुम्ही त्यासाठी जे पैसे दिले आणि आता ते किती वाढले, हे दिसून येते. (Why Capital increase happens in real estate sector)

भारतात रिअल इस्टेटवर (Real Estate) भांडवल लाभ (Capital Tax) कर आहे. अल्पकालीन भांडवली लाभावर सामान्य उत्पन्नाप्रमाणे ३७ टक्के कर आकारला जातो, तर दीर्घकालीन लाभावर २० टक्के अधिक ३ टक्के अधिभार आकारला जातो. भांडवली लाभ शेअर बाजार, म्युच्युअल फंड, रिअल इस्टेट, सोने आणि इतर वस्तू किंवा व्यापार करण्यायोग्य गुंतवणुकीसह मालमत्तांमध्ये होऊ शकतो. उदाहरणार्थ, जर एखादा गुंतवणूकदार एखाद्या शेअरसाठी प्रति इक्विटी शेअर २०० रुपये देत असेल आणि बाजारातील भाव ३०० रुपये झाला, तर गुंतवणूकदाराला प्रति इक्विटी शेअर १०० रुपयांचा भांडवली लाभ मिळतो. विकल्यास भांडवली वाढ २० रुपये प्रति शेअर आहे. आपण पुढील फॉर्म्युला वापरुन सहज भांडवलवाढ मोजू शकतो.

मालमत्तेचे भांडवली मूल्य = वर्तमान मूल्य - खरेदी किंमत

वर्तमान मूल्य हा शब्द मालमत्तेच्या वर्तमान बाजारमूल्याचा संदर्भ देतो. संपादन किंमत, बहुतेकदा खरेदी किंमत म्हणून ओळखली जाते, ही वस्तू मिळविण्याची किंमत असते. अशाप्रकारे, मालमत्तेची संपादन किंमत तिच्या वर्तमान मूल्यातून वजा करून भांडवलीवाढ मोजली जाते.

भांडवलवाढीवर परिणाम करणारे घटक
कर्ज घेण्याचा खर्च:
मालमत्तेसाठी दिलेल्या गृहकर्जावरील बँकांच्या व्याजामुळे (Bank Interest) भांडवलीवाढ देखील होते. गृहकर्जाच्या व्याजदरांमध्ये वरच्या दिशेने किंवा खाली जाणारा बदल रिअल इस्टेट मालमत्तेच्या मूल्यावर परिणाम करतो. परिणामी, कर्जाची किंमत वाढल्यास, घरांची मागणी कमी होईल; कारण खरेदीदार जास्त ईएमआय भरण्यास असमर्थ असू शकतात. दुसऱ्या बाजूला, जेव्हा गृहकर्जाचे व्याजदर किंवा कर्ज घेण्याच्या खर्चात लक्षणीय घट होते, तेव्हा परवडणारी क्षमता वाढते आणि बाजाराचा मूड सुधारतो, तेव्हा मागणी वाढते.

रोजगार उपलब्धता:
किंमती वाढणे आणि नोकरीच्या संधी निर्माण करणे यात स्पष्ट संबंध आहे. नवे मुख्यालय किंवा मोठ्या प्रमाणात भरती एजन्सीसाठी कार्यालयाची जागा, व्यावसायिक कार्यालयाची जागा बेरोजगार लोकसंख्येला रोजगारासाठी स्थलांतरित होण्यास प्रोत्साहित करते. अशा कर्मचाऱ्यांकडून घरांची मागणी वाढल्यामुळे मालमत्तेच्या किमती वाढतात.

सुविधा (ॲमेनिटिज्):
लिफ्ट, पार्किंगची ठिकाणे, पाणी, उर्जा पुरवठा आदी अत्यावश्यक सुविधा पुरवणे ही आजच्या जगात गरज बनली आहे. तथापि, जलतरण तलाव, बागेची जागा, जिम सुविधा, गेमिंग टर्फ आणि
क्लब हाऊस यासारख्या अतिरिक्त सु-विकसित सुविधांची उपलब्धता ग्राहकांच्या मोठ्या गटाचे लक्ष वेधून घेते. परिणामी, अत्याधुनिक सुविधा असलेली घरे साध्या सोयीसुविधा असलेल्या घरांपेक्षा अधिक लवकर मूल्यवान ठरतात.

हे देखिल वाचा-

..ही काळजी घ्या नाहीतर खिसा होईल साफ!

मागणी आणि पुरवठा:
जेव्हा विशिष्ट क्षेत्राची लोकसंख्या वाढते, तेव्हा मागणी/उपभोगही वाढतो. परिणामी, जेव्हा एखाद्या ठिकाणी घरांची गरज वाढते, तेव्हा त्या भागात भांडवलाची वाढ होते. शिवाय, परिसरातील रिअल इस्टेट प्रकल्पांची संख्या वाढते.

रिअल इस्टेट डेव्हलपरची प्रतिष्ठा:
प्रमुख शहरांमधील मालमत्तेच्या किमती वाढण्यावर बिल्डरांची लोकप्रियता मात करते. प्रसिद्ध विकसकांनी बांधलेल्या निवासी आणि व्यावसायिक संरचना अपवादात्मक दर्जाच्या आणि डिझाइनच्या आहेत. परिणामी, त्यांचे पुनर्विक्री मूल्यही जास्त आहे.

मालमत्ता बाजार शक्ती:
निवासी जमिनीच्या संदर्भात, ‘बाजार चालक’ हे सर्व किंवा शेजारच्या कोणत्याही बदलांचा संदर्भ देतात; ज्याचा खरेदीदारांच्या आकर्षणावर आणि सोयीवर अनुकूल प्रभाव पडतो. सार्वजनिक
परिवहनात प्रवेश आणि शैक्षणिक आस्थापना आणि रुग्णालयांची उपलब्धता हे दोन बाजार घटक आहेत.

वित्तीय चलनवाढीचे बदल:
चलनात जास्त पैसा असताना चलनवाढ होते, ज्यामुळे पैशाचे मूल्य कमी होते. अशा परिस्थितीत, जमीन, बांधकाम साहित्य, बांधकाम मजूर आणि वैधानिक बांधकाम परवानग्या यांसारख्या
निविष्ठांच्या किमती वाढतात. जर अतिपरिचित क्षेत्र काही प्रकारे अपुरे असेल, जसे की खराब प्रवेशयोग्यता, सामाजिक आणि नागरी पायाभूत सुविधा किंवा निवासी विकासाचा अतिरेक असेल तर महागाईचा मालमत्तेच्या किमतींवर परिणाम होणार नाही.

नूतनीकरण:
मालमत्तेला उच्च दर्जाच्या फर्निचरने सुसज्ज केल्याने त्याचे मूल्य वाढते आणि खरेदीदारांना अशा घराची इच्छा निर्माण होते. या सुधारणा आतील आणि बाह्य दोन्ही असू शकतात. जे सुस्थितीत आहेत ते रिकाम्या प्रॉपर्टीच्या किमतींपेक्षा लवकर दरवाढ दर्शवितात. जेव्हा विकसक घर खरेदीदारांच्या गरजेनुसार निवासी युनिट्समध्ये बदल करतात, तेव्हा रिअल इस्टेटची किंमत वाढते.

रेपो रेट बदल:
रिझर्व्ह बँकेचे चलनविषयक धोरण रिअल इस्टेट मार्केटमधील किंमती वाढण्याच्या शक्यता निश्चित करते. बेंचमार्क रेपो दरांमध्ये वाढ किंवा कपात शेवटी रिझर्व्ह बँकेच्या पतविषयक धोरणाच्या चर्चेदरम्यान व्यावसायिक बँकांच्या कर्ज देण्याच्या क्षमतेवर परिणाम करते. एक अनुकूल दृष्टीकोन कमी रेपो दर सूचित करतो, जो व्यावसायिक कर्ज दर कमी करतो. हे कमी झालेल्या कर्जदरांच्या संधीचे सोने करण्याची आणि घर घेण्याची गुंतवणूकदारांची इच्छा वाढवते. परिणामी घरांच्या किमती वाढतात.

पायाभूत सुविधा:
तार्किकदृष्ट्या उत्कृष्ट पायाभूत सुविधा असलेल्या प्रकल्पाला खरेदीदार आकर्षित करण्याची अधिक संधी दिसते. त्याचप्रमाणे, तुमच्या रिअल इस्टेट मालमत्तेचे मूल्य सुधारते. मालमत्तेच्या सध्याच्या स्थानावर कोणतेही मूल्यवर्धन केल्याने प्रदेशात आणि आसपासच्या परिसरात किंमत वाढते. मेट्रो प्रकल्प, फ्लाय-ओव्हर लिंक, एक नवीन रिटेल मॉल, व्यावसायिक बिझनेस पार्क आणि इतर पायाभूत सुविधा प्रकल्पांची उदाहरणे आहेत. जर तुम्हाला कमी वेळेत घातांकीय प्रशंसाचे फायदे मिळवायचे असतील, तर पायाभूत सुविधांना आकर्षित करू शकणारी मालमत्ता निवडणे आवश्यक आहे.

स्थान (लोकेशन): बहुतेक मालमत्तेची मूल्ये स्थानाद्वारे खूप प्रभावित होतात. काही क्षेत्रांमध्ये समुद्र-दृश्य किंवा पर्वत-दृश्य यासारख्या मोहक गुणांमध्ये नैसर्गिक किनार आहे, जे संभाव्य घर खरेदीदारांना आकर्षित करतात.

जीवन आणि मालमत्तेची गुणवत्ता: किमतीच्या वाढीचा परिणाम गुणवत्ता आणि जीवनावर होतो. कालांतराने मालमत्तेची रचना बिघडल्याने त्याचे मूल्य कमी होते. परिणामी, त्यांच्या मुख्य वयोगटातील घरे, बहुतेकदा ० ते १० वर्षांच्या दरम्यान, सर्वांत लोकप्रिय मालमत्ता खरेदी आहेत. शिवाय, ज्या निवासस्थानांची काळजीपूर्वक देखभाल केली जाते, ते घर खरेदीदारांच्या निकषांवर जास्त दर देतात. अशी घरे पटकन दरवाढ करतात.

स्पष्ट शीर्षक आणि दस्तऐवजीकरण:
सर्वांत इष्ट घरांचे स्पष्ट शीर्षक असते आणि ते स्थानिक आणि राज्य मानकांनुसार बांधले जातात. जमीन मंजूर नसलेल्या बेकायदा इमारती मालमत्ता खरेदीदारांसाठी समस्या मानल्या जातात. तसेच, याचे प्रतिकूल दीर्घकालीन परिणाम होतात. एक स्पष्ट शीर्षक असलेली मालमत्ता जी योग्यरित्या नियंत्रित केली गेली आहे, ती संभाव्य खरेदीदाराच्या दृष्टीने अधिक चांगली स्कोअर करेल.

सरकारी प्रोत्साहन:
सरकारी प्रोत्साहन उद्योगातील वाढत्या मागणीसाठी उत्प्रेरक म्हणून कार्य करते. त्याचप्रमाणे, स्टॅम्प ड्युटी कपात आणि कर सवलतींसारख्या रिअल इस्टेट उद्योगाला उत्तेजन दिल्याने संभाव्य
घर खरेदीदारांच्या परवडण्यामध्ये वाढ होते. त्यामुळे घरांची मागणी वाढते. या मागणीमुळे, रिअल इस्टेट मालमत्तेचे मूल्य वाढते.

रिअल इस्टेट डेव्हलपरची प्रतिष्ठा:
प्रमुख शहरांमधील मालमत्तेच्या किमती वाढण्यावर बिल्डरांची लोकप्रियता मात करते. प्रसिद्ध विकसकांनी बांधलेल्या निवासी आणि व्यावसायिक संरचना अपवादात्मक दर्जाच्या आणि डिझाइनच्या आहेत. परिणामी, त्यांचे पुनर्विक्री मूल्यही जास्त आहे.

थोडक्यात, काही वेळा असमान असलेल्या किमतीत वाढ होऊनही रिअल इस्टेटने वर्षभर सातत्यपूर्ण कमाई केली आहे. नियमित उत्पन्न मिळविण्यासाठी तुम्ही एखाद्या व्यावसायिक स्थावर मालमत्तेत गुंतवणूक करत असल्यास, चिंता करण्याची गरज नाही. भांडवलवाढीचा विचार केला, तर वेळ ही सर्व काही असते. गुंतवणूक ठेवण्याची वेळ आणि बाहेर पडण्याची वेळ ही महत्त्वाची आहे. आपल्या काही शंका असल्यास संपर्क करावा.
(लेखक हे रिअल इस्टेट प्रशिक्षक आहेत.)