‘गृहनिर्माण’साठी पॅकेजच्या अंमलबजावणीचे आव्हान

गृहनिर्माण क्षेत्रातील मंदीमुळे अर्धवट अवस्थेत अडकलेल्या गृहप्रकल्पांच्या मदतीसाठी सुमारे २५ हजार कोटी रुपयांचे पॅकेज केंद्रीय अर्थमंत्री निर्मला सीतारामन यांनी जाहीर केले आहे. त्यातून असे प्रकल्प पूर्ण करण्यास मदत होईल. असेच सुमारे वीस हजार कोटींचे पॅकेज सप्टेंबरमध्ये जाहीर झाले होते. त्या पॅकेजचा फायदा किती जणांना झाला हे कळलेले नाही.

सप्टेंबरमध्ये जाहीर झालेल्या पॅकेजमध्ये ज्यांची प्रकल्पकर्जे आधीच अनुत्पादित कर्जे (एनपीए) म्हणून जाहीर झाली आहेत अशा विकसकांना वगळले होते. अडकलेल्या विकसकांनी बॅंक किंवा बिगर-बॅंकिंग वित्त संस्था (एनबीएफसी) कडून घेतलेली बहुतेक प्रकल्प कर्जे ही अनुत्पादित झाली आहेत. किंबहुना प्रकल्प कर्जाच्या वर्गीकरणाचा फ्लॅट बुकिंग केलेल्या ग्राहकांशी काहीच संबंध नाही. त्यामुळे असा निकष लावणे म्हणजे त्यांच्यावर अन्याय करणारे ठरले. आता नव्याने जाहीर झालेल्या पॅकेजमध्ये अशा विकसकांचाही समावेश आहे, ही आनंदाची गोष्ट आहे.

पॅकेज तर जाहीर झाले, पण त्याची अंमलबजावणी कशी करणार? यासंबंधात काळजीपूर्वक आणि नेमक्‍या सूचना सर्व बॅंकांना आणि ‘एनबीएफसी’ना देणे आवश्‍यक आहे. कारण अंमलबजावणीच्या पातळीवर वेगवेगळ्या अधिकाऱ्यांनी वेगवेगळे निकष लावले, तर अनेक ठिकाणी नवी किंवा अनुत्पादक कर्जे निर्माण होण्याची शक्‍यता नाकारता येत नाही. या संबंधात काही गोष्टी सुचवाव्याशा वाटतात.

१) ‘एसएमए’ किंवा ‘एनपीए’ झालेल्या कर्जदारांना नवीन कर्ज देऊ नये, अशा सूचना बहुतेक बॅंकांमध्ये आहेत. या नियमाला अपवाद करण्यासाठी कोण मंजुरी देणार हे प्रत्येक बॅंकेला, ‘एनबीएफसी’ला ठरवावे लागेल.

२) यासंबंधात प्रत्येक प्रकरण वेगळे असेल. असे असले तरी त्याची वर्गवारी पुढीलप्रमाणे करता येईल.

वरील वर्गीकरणानुसार पॅकेजच्या प्रभावाखालीच; पण प्रत्येक वर्गासाठी वाढीव/नवीन कर्जासंदर्भात वेगवेगळी, पण नेमकी संरचना करून ती सर्व बॅंकांना, ‘एनबीएफसी’ना कळविल्यास सर्वांचे काम सोपे होईल.

३) हे पॅकेज आर्थिकदृष्ट्या टिकू शकतील, अशा प्रकल्पांसाठीच आहे हे साहजिकच आहे. पण त्याचे निकष त्या त्या शहरांनुसार ठरवता आले, तर त्याचा उपयोग होईल. तसेच उर्वरित ‘कॅश फ्लो’चे प्रमाण आणि ‘एस्क्रो’ पद्धतीची अंमलबजावणी या संदर्भात विशेष काळजी घेणे जरुरीचे आहे.

४) सर्व गृहप्रकल्पांसाठी पैसे तीन स्रोतांमधून उभे राहतात- विकसकाचे भांडवल, बॅंकेचे कर्ज आणि घर खरेदीदारांकडून बांधकामाच्या टप्प्यानुसार घेतलेली रक्कम. काही बांधकाम व्यावसायिक घर खरेदीदारांकडून बांधकामाच्या टप्प्यानुसार वसूल केलेली रक्कम चांगली आली तर आपले भांडवल आधी काढून घेतात आणि कर्ज मात्र तसेच ठेवतात. अशा विकसकांना या योजनेचा फायदा दिला जाऊ नये. तसेच ज्या विकसकांनी बांधकाम चालू असलेल्या एका प्रकल्पातील पैसा दुसऱ्या प्रकल्पाकडे किंवा नवीन जमीन घेण्यासाठी वापरला असेल, त्यांना या योजनेचा फायदा देऊ नये. अर्थात ‘रेरा’ कायदा अस्तित्वात आल्यापासून असे प्रकार कमी झाले आहेत.

५) काही गृहप्रकल्पांमध्ये इतका उशीर झाला आहे की मूळ गृहकर्ज मंजुरीनुसार त्याचे हप्ते सुरू होण्याची वेळ आली आहे. पण प्रकल्प अर्धवट स्थितीत असल्याने पूर्ण कर्ज कर्जदाराने उचललेले नाही, पण हप्ते चालू झाले आहेत आणि आता बांधकाम परत सुरू झाले, तर अर्थातच त्या कर्जदाराला उर्वरित कर्ज लागेल. अशा प्रकरणाबाबत कसे पुढे जावे, याबद्दल अनेक बॅंकांमध्ये गोंधळाची स्थिती आहे. त्यामुळे कर्जदार भरडला जात आहे.

६) ‘डीएसके’ किंवा ‘एचडीआयएल’ यांसारख्या गृहप्रकल्पांच्या संदर्भात की जेथे मूळ विकसक या पॅकेजचा वापर स्वतः करू शकत नाहीत; पण अशा प्रकल्पात ज्यांनी घरांचे बुकिंग केले आहे, त्यांचे हित जपण्यासाठी असे प्रकल्प पूर्णत्वास नेण्याच्या दृष्टीने काही वेगळा विचार, वेगळी व्यवस्था याच पॅकेजच्या अंतर्गत करता येते काय याचा विचार होणे आवश्‍यक आहे.

७) पॅकेजची अंमलबजावणी झाल्यावर प्रकल्प कर्जे आणि गृहकर्जे यांचे अनुत्पादक कर्ज वर्गीकरणासंबंधीच्या नियमांवरही फेरविचार होणे आवश्‍यक आहे, ज्यायोगे बॅंकांना उगाचच तरतूद करावी लागू नये. या प्रकारे नवीन पॅकेजची अंमलबजावणी त्वरित झाली, तर अनेक घर खरेदीदारांचे कल्याण होईल.
(लेखक ‘एसबीआय’चे निवृत्त सहायक महाव्यवस्थापक आहेत.)