((नागरिकांचा हक्क))
----
जमिनीचा व्यवहार करताना घ्या कायदेशीर काळजी
---
प्रत्येक सर्वसामान्य माणसाचे स्वतःच्या मालकीची शेतजमीन किंवा हक्काचा भूखंड असावा, हे एक स्वप्न असते. यासाठी अनेक जण आयुष्यभराची कष्टाची पुंजी पणाला लावतात. मात्र, सध्या स्थावर मालमत्तेच्या वाढत्या किमती आणि गुंतागुंतीच्या कायद्यांमुळे जमिनीच्या व्यवहारांमध्ये फसवणुकीचे, वादांचे आणि न्यायालयीन प्रकरणांचे प्रमाण मोठ्या प्रमाणावर वाढले आहे. जमिनीचा कोणताही व्यवहार करताना पुरेशी कायदेशीर दक्षता घेणे, ही काळाची गरज बनली आहे.
जमीन व्यवहाराची मूलभूत पायरी म्हणजे संबंधित जमिनीच्या महसुली कागदपत्रांची सखोल छाननी करणे. केवळ विक्रेत्याच्या तोंडी सांगण्यावर किंवा आकर्षक जाहिरातींवर विश्वास न ठेवता मूळ अभिलेख तपासणे आवश्यक असते. यामध्ये अद्ययावत डिजिटल स्वाक्षरी असलेला ७/१२ उतारा आणि ८-अ खाते उतारा पाहणे गरजेचे ठरते. ७/१२ उताऱ्यावरून जमिनीचे प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ, पोटखराबा, जलसिंचनाची सुविधा आणि भोगवटदाराचा प्रकार समजतो. त्याचबरोबर मागील किमान ३० वर्षांचे ‘फेरफार उतारे’ (६-क नोंदी) तपासणे अत्यंत महत्त्वाचे असते. फेरफार नोंदींवरून या जमिनीचा इतिहास समजतो, म्हणजेच जमीन वारसा हक्काने आली आहे. खरेदीखताने हस्तांतरित झाली आहे, की वाटणीपत्राने मिळाली आहे, हे स्पष्ट होते. तसेच ७/१२ च्या ‘इतर हक्क’ या रकान्यात बँकेचा बोजा, तगाई कर्ज, कूळ नोंद किंवा न्यायालयाचा कोणताही स्थगिती आदेश नाही ना, याची खात्री करावी लागते.
जमीन ‘भोगवटदार वर्ग-१’ आहे की ‘भोगवटदार वर्ग-२’ हे पाहणे आवश्यक आहे. वर्ग-२, देवस्थान, वतन किंवा इनाम जमिनीच्या विक्रीसाठी सक्षम शासकीय प्राधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी अनिवार्य असते. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहितेनुसार आदिवासी व्यक्तीची जमीन बिगर-आदिवासी व्यक्तीला विकण्यावर कठोर कायदेशीर निर्बंध आहेत.
शेतजमीन खरेदी करताना ‘तुकडेबंदी कायद्या’चे काटेकोर पालन करावे लागते. शासनाने ठरवून दिलेल्या किमान प्रमाणापेक्षा लहान तुकडा खरेदी केल्यास त्या व्यवहाराची अधिकृत दस्तनोंदणी आणि फेरफार होत नाही. संबंधित जमीन नगररचना विभागाच्या विकास आराखड्यात हरित पट्टा, महामार्ग विस्तार, रेल्वे, धरण किंवा सार्वजनिक प्रकल्पासाठी आरक्षित नाही ना, हे तपासणे आवश्यक असते.
कागदपत्रांमधील क्षेत्र आणि प्रत्यक्ष जमिनीचे क्षेत्र यात अनेकदा मोठी तफावत आढळते. यासाठी व्यवहार अंतिम करण्यापूर्वी भूमी अभिलेख कार्यालयाकडून शासकीय मोजणी करून घेणे श्रेयस्कर ठरते. शासकीय मोजणीमुळे जमिनीच्या अधिकृत चतुःसीमा निश्चित होतात आणि शेजाऱ्यांशी भविष्यात होणारे हद्दींचे वाद टळतात. त्याचबरोबर प्रत्यक्ष जागेवर जाऊन जमिनीचा ताबा कोणाकडे आहे, तेथे कोणाचे अतिक्रमण आहे का, शेतात जाण्यासाठी वहिवाटीचा अधिकृत रस्ता उपलब्ध आहे का, हे स्वतः प्रत्यक्ष जाऊन पडताळून पाहिले पाहिजे.
जमीन व्यवहारातील कायदेशीर जोखीम शून्यावर आणण्यासाठी तज्ज्ञ वकिलांमार्फत ‘टायटल सर्च रिपोर्ट’ तयार करून घेणे सुरक्षित मानले जाते. दुय्यम निबंधक कार्यालयातील मागील ३० वर्षांच्या नोंदी तपासून वकील ही जमीन निष्कंटक, बोजामुक्त आणि निर्वेध असल्याचा अहवाल देतात. तसेच, स्थानिक दैनिकात वकिलांमार्फत ‘जाहीर नोटीस’ प्रसिद्ध करून हरकती मागविल्या पाहिजेत. यामुळे अज्ञात वारसदार, गुप्त हिस्सेदार किंवा कोणाचे आर्थिक दावे असल्यास ते व्यवहार पूर्ण होण्याआधीच समोर येतात.
जमिनीच्या सौद्यादरम्यान होणारे सर्व आर्थिक व्यवहार पारदर्शक असणे अत्यंत गरजेचे आहे. सुरवातीला मोठी रक्कम अदा करताना केवळ साध्या कागदावरील कच्ची इसारपावती न करता कायदेशीर ‘नोंदणीकृत साठेखत’ करावे. पैशांची देवाणघेवाण पूर्णपणे धनादेश, आरटीजीएस किंवा बँक ड्राफ्टद्वारेच करावी. रोख व्यवहार पूर्णपणे टाळावेत. शेवटी, दुय्यम निबंधक कार्यालयात ठरलेले शासकीय मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी फी भरून ‘खरेदीखत’ नोंदवून घ्यावे. खरेदीखत नोंदणीनंतर तलाठ्याकडे अर्ज करून ७/१२ उताऱ्यावर स्वतःच्या नावाची फेरफार नोंद वेळेत पूर्ण करून घेणे, हा या प्रक्रियेचा अंतिम टप्पा असतो.
- ॲड. संभाजी टोपे
९४२२२०३३८०
