रिअल इस्टेटची "रिअॅलिटी' आणि भविष्यातील आव्हाने 

मुकुंद लेले 
मंगळवार, 12 मे 2020

गेल्या तीन-चार वर्षांपासून मंदीच्या छायेत अडकलेल्या या क्षेत्रावर सध्याच्या"लॉकडाउन'मुळे आणखी आघात झाला आहे.या पार्श्‍वभूमीवर रिअल इस्टेटची "रिऍलिटी'मांडतानाच,भविष्याचा वेध घेण्याचा केलेला हा प्रयत्न

कोरोना विषाणूच्या प्रादुर्भावामुळे जी क्षेत्रे संकटात सापडली आहेत, त्यात बांधकाम क्षेत्र अर्थात "रिअल इस्टेट'चे नाव प्राधान्याने घ्यावे लागेल. गेल्या तीन-चार वर्षांपासून मंदीच्या छायेत अडकलेल्या या क्षेत्रावर सध्याच्या "लॉकडाउन'मुळे आणखी आघात झाला आहे. अशा परिस्थितीत सरकार आणि रिझर्व्ह बॅंकेने काही प्रमाणात दिलासा दिला असला तरी कामगारांची उपलब्धता आणि कच्च्या मालाचा पुरवठा हे प्रश्‍न सुटलेले नाहीत. या पार्श्‍वभूमीवर रिअल इस्टेटची "रिऍलिटी' मांडतानाच, भविष्याचा वेध घेण्याचा केलेला हा प्रयत्न. 
 

ताज्या बातम्यांसाठी डाऊनलोड करा ई-सकाळचे ऍप 

सद्य-स्थिती कशी आहे? 
- देशातील आघाडीच्या आठ प्रमुख शहरे - सुमारे 15 लाख घरे अडकून पडलेली. 
- "महारेरा'खाली नोंदणी झालेले प्रकल्प - 25,489 
- अपूर्ण अवस्थेतील प्रकल्प - 19,931 म्हणजे 78 टक्के 
- भारतीय रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक - जानेवारी ते मार्च 2020 मध्ये 58 टक्‍क्‍यांची घसरण. 

नक्की काय परिणाम झाला? 
- आधीच मंदीत सापडलेल्या रिअल इस्टेट क्षेत्रातील कामे व व्यवहार "लॉकडाउन'मुळे ठप्प. 
- बांधकाम कंपन्यांची कार्यालये बंद राहिल्याने नवे बुकिंग मिळविणे, आधीच्या ग्राहकांकडून पैशांची वसुली होणे यासारखी कामे थंडावली. 
- सिमेंट, लोखंड, विटा यासारख्या कच्च्या मालाच्या पुरवठ्यात खंड. जुने सिमेंट वापरण्यायोग्य राहिले नाही. 
- परगावचे किंवा परराज्यांतील बांधकाम मजूर, कामगार आपापल्या घरी परत गेल्याने मोठे संकट. 
- बांधकाम प्रकल्पासाठी घेतलेल्या कर्जाचा व्याजरूपी भार वाढला. 
- "कॅश फ्लो' नसल्याने कर्मचाऱ्यांचे पगार आणि देणी देण्यावर मर्यादा. 

कामगारांचा प्रश्‍न चिंताजनक 
- आपापल्या गावी गेलेले कामगार परत कधी येतील, याचा कोणालाच अंदाज नाही. 
- कामगारवर्गाला सरकारकडून अन्न-धान्य आणि काही प्रमाणात पैसे दिले जात असल्याने ते तूर्ततरी आपल्याच गावी सुरक्षित राहण्याचा पवित्रा घेतील, असा अंदाज. 
- कामगारांची अनुपलब्धता झाल्यास बांधकामांना उशीर होऊ शकतो. अधिक पैसे मोजून दुसऱ्या कामगारांना आणल्यास त्याचा परिणाम खर्च वाढण्यात होणार. 
- नजिकच्या काळात परिस्थिती न सुधारल्यास बांधकाम व्यावसायिकांना घराच्या किमती वाढवाव्या लागणार. 

संकटात संधी 
- सध्याच्या संकटकाळात घरीच राहावे लागत असल्याने अनेकांना "वर्क फ्रॉम होम'चा मार्ग स्वीकारावा लागला आहे. अशा वेळी स्वत-ला चांगले घर असावे आणि त्यात कार्यालयीन काम करण्यासाठी योग्य जागा असावी, अशी भावना वाढीस. 
- भाड्याने राहण्यापेक्षा कमी व्याजदराने मिळणाऱ्या गृहकर्जाचा लाभ घेऊन स्वत-चेच घर घेण्याकडे कल वाढणार. 
- भाड्यापोटी जाणारी रक्कम कर्जाच्या हप्त्यासाठी वापरली तर स्वत-च्या मालकीचे घर होणार. 
- घराच्या किमती पुढील तीन महिने स्थिर राहतील, मात्र त्यानंतर वाढण्याची शक्‍यता. 
- सध्याच्या भावपातळीत बांधकाम व्यावसायिकांशी वाटाघाटी करून स्वत-चे घर घेण्याची ही सुवर्णसंधी. 
- "लॉकडाउन'च्या काळात काही व्यावसायिकांनी डिजिटल माध्यमांचा वापर करून नव्या घरांची विक्री सुरू केली आहे. 
- ऑक्‍टोबर 2020 पर्यंत व्यावसायिकांकडून विकल्या जाणाऱ्या एकूण घरांपैकी 25 टक्के घरे विविध ऑनलाईन प्लॅटफॉर्मच्या माध्यमातून विकली जातील, असा अंदाज. 

सरकारकडून काय मिळाले? 
- व्यावसायिक बांधकाम प्रकल्पांसाठी "एनबीएफसीं'कडून घेतल्या गेलेल्या कर्जाला एक वर्षाची मुदतवाढ दिली गेली. 
- "एनबीएफसीं'ना 50 हजार कोटी रुपयांची अतिरिक्त "लिक्विडीटी' दिली गेली, जेणेकरून त्यांना रिअल इस्टेट क्षेत्राला आणखी कर्ज देता येऊ शकेल. 

काय अपेक्षित आहे? 
- परिस्थितीचे गांभीर्य लक्षात घेऊन निवासी प्रकल्पांसाठी "रेरा'चे नियम आणखी शिथील केले जावेत. 
- बांधकाम व्यावसायिकांची व्याजासह कर्जवसुली तीन महिन्यांसाठी स्थगित केली जावी. 
- बांधकाम प्रकल्पांसाठी आणखी कमी दराने कर्ज दिले जावे. 

काय होऊ शकते? 
- "केपीएमजी'च्या एप्रिल 2020 मधील अहवालानुसार, रिअल इस्टेट उद्योगातील 30 टक्के नोकऱ्यांवर गदा येईल. 
- "ट्रेस्पेक्‍ट'च्या अहवालानुसार, कोविड-19 नंतर ब्रॅंडेड रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सचा या व्यवसायातील टक्का वाढू शकतो. पाच वर्षांपूर्वी 41 टक्के असलेला बाजारहिस्सा पुढील वर्षापर्यंत 60-65 टक्‍क्‍यांपर्यंत वाढू शकतो. 
- कॉर्पोरेट गव्हर्नन्स बरोबरच दर्जात्मक निकषांचे पालन, वेळेवर घराचा ताबा या मुद्‌द्‌यांना महत्त्व येईल. 
- पुढील 3-4 महिने वातावरण खराब राहील, मात्र, दसरा-दिवाळीसारख्या सणासुदीच्या काळापासून घरखरेदीसाठी लोक पुढे येतील, अशी आशा. 

अडथळ्यांची मालिका 
- 2016 ते 2020 या चार वर्षांत रिअल इस्टेट क्षेत्रासमोर अडथळ्यांची मालिका सुरू होती. 
- सर्वाधिक रोखीत व्यवहार होणाऱ्या रिअल इस्टेट क्षेत्राला सर्वप्रथम धक्का बसला तो नोटाबंदीचा! 
- पुढे ग्राहकांचे हित जपण्यासाठी आणलेल्या "रेरा'मुळे त्याच्या निकषांच्या पूर्ततेत व्यावसायिकांचा वेळ गेला. 
- यातून सावरत असतानाच, जुलै 2017 मध्ये "जीएसटी' लागू करण्यात आला. त्याचे नियम समजून-उमजून घेण्यात वेळ गेला. 
- आयएलअँडएफएसच्या प्रकरणामुळे एनबीएफसींचा पेचप्रसंग निर्माण झाला आणि प्रकल्पासाठी निधी उभारण्याचा प्रश्‍न उभा ठाकला. 
- नव्या वर्षांची सुरवात चांगली होणार, मोठ्या कंपन्यांचे प्रकल्प लॉंच होणार, अशी चिन्हे दिसत असतानाच "कोरोना'च्या संकटाने सर्व गोष्टींवर पाणी फेरले. 

1) ""लॉकडाउनमुळे निर्माण झालेल्या विविध प्रश्‍नांमुळे रिअल इस्टेट बाजारपेठेवर दबाव आहे. साईटवरील कामगारांना पुन्हा परत आणण्याचे आव्हान असेल. चालू असलेले प्रकल्प ठप्प झाल्याने त्यांना सहा महिन्यांचा विलंब होऊ शकतो. या विलंबामुळे खर्चाचा अतिरिक्त बोजा पडू शकतो. त्यामुळे विकसकांचे नफ्याचे प्रमाण कमी होऊ शकते. कॅश-फ्लो निर्माण करण्यासाठी काही व्यावसायिकांकडून घरांच्या किमती थेट कमी न करता स्टॅंप ड्युटी-जीएसटीच्या माध्यमातून सवलतीच्या ऑफर्स दिल्या जाऊ शकतात. अर्थात अशा ऑफर मर्यादित काळासाठीच दिल्या जाऊ शकतात. अशा वेळी ग्राहकांना आपल्या आवडीच्या चांगल्या घराची निवड करण्याची संधी मिळू शकते.'' 
- सुधीर गायकवाड, रिअल इस्टेट सल्लागार 

2) ""बांधकामांना मर्यादित स्वरुपात परवानगी मिळाली असली तरी प्रॅक्‍टिकल अडचणी बऱ्याच आहेत. बाहेरचे कामगार साईटवर कसे येणार, हा प्रश्‍न आहे. लॉकडाउनच्या काळात "वर्क फ्रॉम होम'च्या संकल्पनेला चालना मिळाली. त्यामुळे आता घरात चांगली "वर्किंग प्लेस' असावी, याची जाणीव अनेकांना झाली. लोकांच्या मानसिकतेत बदल झाल्याचे जाणवत आहे. यापुढे घर घेताना, अंतर्गत रचनेबरोबरच आजुबाजूला जीवनावश्‍यक वस्तूंची दुकाने, वाहतुकीची व्यवस्था; तसेच सोसायटीतील सुविधांना महत्त्व दिले जाईल. गृहकर्जाचे व्याजदरही खूप कमी झाले आहेत. त्यामुळे भाड्याने राहण्यापेक्षा स्वत-चे घर घेण्याचा विचार केला जाऊ शकतो.'' 
- रणजित नाईकनवरे, बांधकाम व्यावसायिक 

3) ""भारतातील रिअल इस्टेट क्षेत्राला लॉकडाउनच्या काळात किमान एक लाख कोटी रुपयांचा फटका बसला आहे आणि दिवसेंदिवस त्यात वाढच होत आहे.'' 
- निरंजन हिरानंदानी, अध्यक्ष, "नरेडको' 

4) बांधकाम व्यावसायिकांनी "लिक्विडीटी' निर्माण करण्यासाठी महागड्या दराने कर्ज घेण्याऐवजी, पडून असलेल्या मालमत्तांच्या विक्रीला प्राधान्य देत किमतींमध्ये तडजोड करावी. तसेच नवे प्रकल्प सुरू करण्याच्या मागे न लागता प्रलंबित प्रकल्पांच्या पूर्ततेकडे अधिक लक्ष द्यावे.'' 
- दीपक पारेख, अध्यक्ष, एचडीएफसी 


स्पष्ट, नेमक्या आणि विश्वासार्ह बातम्या वाचण्यासाठी 'सकाळ'चे मोबाईल अॅप डाऊनलोड करा
Web Title: Mukund lele article Real estate reality and future challenges