बिगरशेतीच्या जाचातून कायमची सुटका

rat२२p१९.jpg-
२६४१४
ग्रामीण भागातील शेतपरिसरातील घर
rat२२p२०.jpg-
२६४१५
शेतजमीन
rat२२p२१.jpg
२६४१६
किनारी भागात उभारलेले घर.
rat२२p२२.jpg
२६४१७
औद्योगिक क्षेत्रात उभारलेले कारखाने
------------

इंट्रो

राज्य सरकारने बिगरशेती परवानगी रद्द करण्याचा ऐतिहासिक निर्णय घेतला आहे. त्यामुळे शेतजमिनीच्या निवासी, व्यावसायिक अथवा औद्योगिक वापरासाठी लागणारी बिगरशेती अथवा अकृषिक परवानगीची अट आता कायमची हद्दपार करण्यात आली आहे. सर्वसामान्य नागरिकांसह बांधकाम व्यावसायिक, गृहनिर्माण संस्थांना यामुळे मोठा दिलासा मिळाला आहे. आता एनए परवानगीसाठी जिल्हाधिकारी कार्यालयाचे उंबरठे झिजवण्याची गरज नाही. सरकारने जिल्हाधिकाऱ्यांचे अधिकार कमी करून थेट स्थानिक स्वराज्य संस्थांना हे अधिकार दिले आहेत. ग्रामपंचायत किंवा नगरपालिकांच्या मान्यतेने थेट बांधकाम करता येईल, ज्यामुळे वेळ व पैशाची बचत होईल आणि नोकरशाहीतील जाचक प्रक्रियेतून कायमची सुटका मिळेल.
- मुझफ्फर खान, चिपळूण
--------

बिगरशेतीच्या जाचातून कायमची सुटका
किचकट प्रक्रिया आता सुलभ, भ्रष्टाचाराला चाप बसेल?; खेटे कमी होणार

एनए म्हणजे काय ?

सर्वसाधारणपणे जमिनीचा वापर शेतीसाठी केला जातो. पण जमिनीचा वापर बिगरशेतीसाठी म्हणजे औद्योगिक, वाणिज्य किंवा निवासी कारणासाठी करायचा असेल तर त्यासाठी कायदेशीर परवानगी घ्यावी लागते. या प्रक्रियेला म्हणजे शेतीच्या जमिनीचे बिगरशेतीमध्ये रुपांतर करण्याच्या प्रक्रियेला एनए असे म्हणतात. यालाच नॉन ॲग्रीकल्चर किंवा अकृषिक असेही म्हणतात. शासनाने एनए परवानगीची अट रद्द केल्यामुळे आता स्थानिक नियोजन प्राधिकरणांच्या म्हणजेच ग्रामपंचायत, नगर पंचायत, नगरपालिका यांच्या मान्यतेने घर, इमारती बांधण्याची मुभा देण्यात आली आहे. त्यामुळे आता कोणतेही बांधकाम करण्यासाठी जिल्हाधिकारी यांच्याकडून स्वतंत्र बांधकाम परवानगीची गरजच नाही.

नागरिकांची पिळवणूक थांबणार

जमिनीच्या अकृषक वापरासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांकडून अकृषक परवानगी मिळवताना नागरिकांना तसेच विकासकांना अनेक अडचणींचा सामना करावा लागत होता. संबंधितांना जिल्हाधिकारी कार्यालयात वारंवार फेऱ्या माराव्या लागत होत्या. अधिकाऱ्यांची मनधरणी करावी लागत होती. अकृषक परवानगी देताना जिल्हाधिकारी कार्यालयांतून लोकांची मोठ्या प्रमाणात अडवणूक केली जात असल्याच्या आणि मोठी आर्थिक उलाढाल होत असल्याचे आरोप आणि तक्रारी सुरू होत्या. शहरी भागात तर अकृषक कर वसुलीच्या नावाखाली गृहनिर्माण संस्थांची वर्षानुवर्षे पिळवणूक केली जात होती. त्यामुळे एनएच्या जोखडातून मुक्तता करण्याची मागणी सातत्याने होत होती. विधिमंडळाच्या अधिवेशनातही वेळोवळी सर्वपक्षीय आमदारांकडून एन ए परवानगी आणि कर रद्द करण्याची मागणी केली जात होती. त्याची दखल घेत अखेर हा एनए करच रद्द करण्याचा निर्णय महसूल मंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे यांनी घेतला आहे.

एजंटगिरीला चपराक

महसूल विभागात जमीन बिनशेती करण्याचे अनेक नियम किचकट असतात, हे सर्व सामान्यांच्या आकलनाच्या पलीकडे असतात. जमीन बिनशेती करायची असेल तर लोक सरकारी कार्यालयात जाण्याचे टाळतात. कारण हे काम पैसे दिल्याशिवाय होणार नाही, ही लोकांची मानसिकता. बिनशेतीचे प्रकरण मंजूर करून देणाऱ्या खासगी एजंटचा सुळसुळाट झाल्याचे आढळून येते. पाच गुंठे जागा बिनशेती करायची असेल तर शासनाच्या शुल्कासह गुंठ्यामागे अंदाजे पाच हजार रुपये खर्च येतो. म्हणजेच पाच गुंठासाठी सुमारे २५००० रुपये खर्च असताना खाजगी एजंटमार्फत जमीन बिनशेती करायची असल्यास ते दीड ते दोन लाख रुपये घेतात असा आरोप होत होता. काही ठिकाणी तलाठी आणि मंडल अधिकारी जमीन बिनशेती करून देण्यासाठी लाच मागताना लाचलुचपत प्रतिबंधक विभागाला आढळून आले आहेत. जमीन खरेदी विक्रीपेक्षा जमिनीच्या बिनशेती प्रकरणांमध्ये कोट्यावधीची उलाढाल होत होती. शासनाने आता बिनशेतीची अटच रद्द केली आहे. त्यामुळे खासगी एजंटला लगाम लागेल. टेबलाखालून होणारा कथित व्यवहारही काही प्रमाणात थांबेल.

बांधकाम नकाशा परवानगी हाच एनए

आता नगररचना विभाग अथवा स्थानिक प्राधिकरणाची बांधकाम नकाशाला दिलेली परवानगी असेल तीच एनए परवानगी ग्राह्य धरली जाणार आहे. यापुढे जिल्हाधिकाऱ्यांकडून स्वतंत्र बांधकाम परवानगीची गरज लागणार नाही. याशिवाय वार्षिक बिनशेती करही रद्द करण्यात आला आहे. नवीन नियमानुसार एखाद्या जमिनीचा वापर विकास आराखड्यानुसार असेल तर नियोजन प्राधिकरणाने दिलेली बांधकाम परवानगी हीच अकृषक परवानगी मानली जाईल. यासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांच्या स्वतंत्र परवानगीची किंवा सनदेची गरज नाही.

शेतात घर बांधण्यासाठी कुणाची परवानगी लागणार?

जिथे नगरपालिका किंवा नगरपंचायत नाही, अशा क्षेत्रासाठी जिल्हाधिकारी हे प्लॅनिंग अथोरिटी आहेत. एखाद्याला शेतात घर बांधायचे असेल किंवा इतर बांधकाम करायचे असेल, तर त्यासाठी आधी ग्रामपंचायतीकडून ना हरकत प्रमाणपत्र घेणे आवश्यक राहणार आहे. त्यानंतर जिल्हाधिकाऱ्यांकडून सदर बांधकामाची परवानगी घ्यावी लागेल. या परवानगीलाच एनए म्हणून गृहित धरले जाईल आणि त्यानंतर संबंधित व्यक्ती बांधकाम करू शकणार आहे. म्हणजेच ग्रामपंचायतीने ना हरकत प्रमाणपत्र दिल्यानंतर जिल्हाधिकारी यांच्याकडून बांधकामासाठी परवानगी घ्यावी लागणार आहे. ग्रामीण भागात शेतजमिनीवर बांधकामासाठी अर्ज करताना अर्जासोबत सातबारा उतारा, सर्वेक्षण नकाशा, जमीन महसूल पावत्या इत्यादी कागदपत्रे जोडणे आवश्यक असणार आहेत. याशिवाय ज्या जमिनीवर घर बांधायचे आहे, तिच्यावर कोणतीही थकबाकी किंवा कोणताही खटला नसावा.

असा झाला निर्णय ?

शासनाच्या नवीन धोरणानुसार, १० फेब्रुवारी २०२६ पासून पुढे बिनशेती झालेल्या मिळकतींवर दरवर्षी आकारला जाणारा अकृषिक कर रद्द करण्यात येणार आहे. ज्या मिळकती याआधी म्हणजेच १० फेब्रुवारी २०२६ च्या आधी बिनशेती झाल्या आहेत, त्या मिळकतींवर दरवर्षी आकारल्या जाणाऱ्या अकृषिक कराऐवजी, १० फेब्रुवारी २०२६ पासून १ वर्षांच्या आत एकरकमी रुपांतरण अधिमूल्य भरणे अनिवार्य असेल.
---------
एकरकमी रुपांतरण अधिमूल्य दर
१००० चौ.मी. पर्यंत क्षेत्राच्या भूखंडासाठी - जमिनीच्या चालू बाजार मूल्याच्या ०.१० टक्के
१००१ ते ४००० चौ.मी. पर्यंत क्षेत्राच्या भूखंडासाठी - जमिनीच्या चालू बाजार मूल्याच्या - ०.२५ टक्के
४००१ चौ.मी. पेक्षा जास्त (एक एकरपेक्षा जास्त) क्षेत्राच्या भूखंडासाठी - जमिनीच्या चालू बाजार मूल्याच्या - ०.५० टक्के
----------

वार्षिक कर रद्द

बिगरशेती जमिनींच्या मालकांसाठी अनेक वर्षांपासून सुरू असलेली क्लिष्ट ''वार्षिक अकृषक कर'' पद्धतही आता इतिहासजमा होणार असून, त्याऐवजी ‘एकरकमी कर’ भरण्याची नवीन प्रणाली लागू करण्यात आली आहे. महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता (सुधारणा) २०२५ नुसार, आता मिळकतधारकांना दरवर्षी करासाठी सरकारी कार्यालयाचे उंबरठे झिजवण्याची गरज भासणार नाही. विशेषतः ३१ डिसेंबर २००१ पूर्वी बिनशेती झालेल्या जमिनींना याचा मोठा लाभ मिळणार आहे. अकृषक कर भरण्याची पद्धत बदलली असली, तरी जमिनीवर बांधकाम करण्यासाठी किंवा विकासकामांसाठी परवानगी घेणे अनिवार्य असेल. शहरी भागात मुख्याधिकारी यांच्याकडून परवानगी आवश्यक असेल. तर ग्रामीण भागात उपविभागीय अधिकारी किंवा तहसीलदार नियोजन प्राधिकरण म्हणून काम पाहतील. या निर्णयामुळे महसूल कर्मचाऱ्यांची दरवर्षी नोटीस पाठवणे आणि वसुली करणे या प्रशासकीय कसरतीतून सुटका होणार आहे. तर नागरिकांची वारंवार कर भरण्याची कटकट संपून पारदर्शकता येईल.
----------
* थकित करातून सूट ः ३१ डिसेंबर २०२५ पर्यंतचा थकीत अकृषक कर भरण्यातून सरकारने नागरिकांना मोठी सूट दिली आहे.
* मुदत ः हा एकरकमी कर भरण्यासाठी सरकारने ३१ डिसेंबर २०२६ ही अंतिम तारीख निश्चित केली आहे. विहित मुदतीत कर न भरल्यास मात्र दंड आणि व्याज आकारले जाईल.
--------

निर्णय कोणत्या जमिनींना लागू

भोगवटादार वर्ग-१ आणि भोगवटादार वर्ग-२ अशा दोन्ही प्रकारच्या जमिनींसाठी एनए प्रक्रियेतील सुधारणा लागू असतील. या दोन्ही प्रकारच्या जमिनींवर बांधकाम परवानगीसाठी अर्ज करता येणार आहे. पण, बांधकामाची परवानगी दिली याचा अर्थ भोगवटादार वर्ग-२ च्या जमिनीच्या दर्जात कोणताही बदल होणार नाही. भोगवटादार वर्ग-१ पद्धतीमध्ये अशा जमिनी येतात, ज्यांचे हस्तांतरण करण्यावर शासनाचे निर्बंध नसतात, शेतकरीच या जमिनीचा मालक असतो. नवीन सुधारणेनुसार, भोगवटादार वर्ग-१च्या जमिनींच्या बाबतीत बांधकाम परवानगी व्यवस्थापन प्रणालीत गरज असेल तर रुपांतरण कर (कृषिक ते अकृषिक) वसूल केला जाईल आणि मग बांधकाम परवानगीसोबत अकृषिक वापराची सनद दिली जाईल. मात्र भोगवटादार वर्ग-२ पद्धतीमधील जमिनींचे हस्तांतर करण्यावर शासनाचे निर्बंध आहेत. सरकारी अधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय या जमिनींचे हस्तांतर होत नाही. नवीन सुधारणेनुसार, भोगवटादार वर्ग २ च्या बाबतीत, नजराणा आणि इतर शासकीय रकमांची देणी दिल्यास आणि जिल्हाधिकारी किंवा संबंधित शासकीय अधिकाऱ्यांनी परवानगी दिल्यास बांधकाम परवानगी व्यवस्थापन प्रणाली प्रणाली अंतर्गत बांधकाम परवानगी दिली जाईल. या बांधकाम परवानगीसोबत अकृषिक वापराची सनद दिली जाईल.
-----------

बांधकाम परवानगी व्यवस्थापन प्रणाली म्हणजे काय०

भूखंडावर बांधकामाची परवानगी देण्यासाठी सरकारकडून इमारत बांधकाम परवानगी व्यवस्थापन प्रणालीचा वापर केला जात आहे. पालिका आणि नगरपंचायतीमध्ये बांधकाम परवानगीसाठी नगरविकास विभागाकडून तयार करण्यात आलेले हे एक पोर्टल आहे. या पोर्टलवर बांधकाम परवानगीसाठी अर्ज करता येतो आणि त्याचे स्टेटस ही तपासता येते. नवीन सुधारणांनुसार, या प्रणालीअंतर्गत बांधकाम परवानगीसोबतच जमिनीच्या अकृषिक वापरासाठीची परवानगी ऑनलाईन पद्धतीने एकत्रितपणे देण्यात येणार आहे. त्यामुळे जिल्हाधिकाऱ्यांकडून अकृषिक वापरासाठी स्वतंत्रपणे परवानगी घ्यायची गरज पडणार नाही.
-----------

भूसंपादनच्या ना हरकत प्रमाणपत्रची गरज नाही

शेतजमीन बिगरशेतीमध्ये रूपांतरित करायची असल्यास किंवा जमिनीची विक्री करायची असल्यास शेतकऱ्यांना भूसंपादन विभागाकडून ना हरकत प्रमाणपत्र घ्यावे लागत होते. हे ना हरकत प्रमाणपत्र मिळवताना जिल्ह्यातील शेतकऱ्यांची डोकेदुखी वाढली होती. कारण भूसंपादन विभागाचे ''ना हरकत प्रमाणपत्र'' मिळविण्याची प्रक्रिया अधिक गुंतागुंतीची आणि वेळखाऊ होती. ना हरकत दाखला साठी अर्ज करताना प्रतिज्ञापत्र, चतुःसीमा नकाशा, सातबारा उतारा आणि एकत्रीकरण उतारा अशी विविध कागदपत्रे ऑनलाइन अपलोड करावी लागत होती. अर्ज ई-ऑफिसमध्ये गेल्यानंतर तो तलाठी आणि मंडल अधिकारी कार्यालयापर्यंत वितरित केला जात होता. संबंधित गावचे तलाठी आणि मंडळ अधिकारी गावातील जमीन व्यवहाराशी संबंधित काही वाद, ताबा किंवा इतर कारवाई प्रलंबित आहे का, याची तपासणी करायचे. सर्व तपासण्या पूर्ण झाल्यानंतर विशेष भूसंपादन अधिकाऱ्यांची अंतिम मंजुरी मिळत होती. यामुळे शेतकऱ्यांचे मोठे हाल होत होते. नियमांनुसार भूसंपादन विभागाची ना हरकत परवानगी देण्याची अधिकृत मुदत १५ दिवसांची असली, तरी प्रत्यक्षात शेतकऱ्यांना महिनोनमहिने वाट पाहावी लागत होती. या विलंबामुळे जमीन खरेदी-विक्रीचे व्यवहार अडकून पडत होते.
पूर्वी जिल्हाधिकारी कार्यालयाच्या ऑनलाइन पोर्टलद्वारे काही मिनिटांत शेतकऱ्यांना भूसंपादन विभागाकडून हा दाखला मिळून जात होता. नंतर सर्व दाखले ई-ऑफिस प्रणालीमधून मिळू लागले. याचाच फटका म्हणून ना हरकत प्रमाणपत्र काढण्यासाठी शेतकऱ्यांना दोन ते तीन महिने प्रतीक्षा करावी लागत होती. नव्या नियमानुसार आता भूसंपादनच्या ना हरकत प्रमाणपत्राची गरज राहणार नाही.

कोट
rat२२p१६.jpg-
26411
प्रमोद बुरटे

सरकारच्या या निर्णयामुळे एकीकडे प्रक्रिया सुलभ झाली असली, तरी दुसरीकडे स्थानिक स्वराज्य संस्थांवर मोठी जबाबदारी येणार आहे. तसेच नव्या प्रणालीमुळे भ्रष्टाचार कमी होईल का, प्रक्रिया खरोखर जलद होईल का, आणि सामान्य नागरिकांना प्रत्यक्षात किती फायदा होईल, हे येणारा काळच ठरवणार आहे.
- प्रमोद बुरटे, चिपळूण
------
कोट
- rat२२p१७.jpg-
26412
आमदार योगेश कदम

राज्य सरकारने बिनशेती परवाना रद्द केल्यामुळे नागरिकांचा वेळ, पैसा आणि श्रम यांची मोठ्या प्रमाणात बचत होणार आहे. नवीन नियम शेतकरी, विकासक आणि गृहनिर्माण संस्थांसाठी अत्यंत उपयुक्त आहे.
- योगेश कदम, महसूल राज्यमंत्री
------
कोट
rat२२p१५.jpg-
26410
सुनील टेरवकर

बिनशेतीच्या किचकट प्रक्रियेमुळे जमीन खरेदी विक्रीचे व्यवहार थांबत होते. त्यामुळे शेतकऱ्यांचे आर्थिक नियोजन ही बिघडत होते. खरेदीदार आणि विक्रेत्यांची मानसिक तगमग वाढत होती.अनेक प्रकरणे प्रलंबित राहिल्याने बाजारातील जमीन व्यवहारांचा वेगही मंदावला आहे. परंतु आता बिनशेतीची अट रद्द झाल्यामुळे जमीन खरेदी विक्रीचे व्यवहार वाढतील
- सुनील टेरवकर, चिपळूण
-----
कोट
rat२२p१८.jpg-
26413
राजेश वाजे

शासनाने बिनशेतीची अट रद्द केले असली तर जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडून बांधकाम परवाना घेणे आवश्यक आहे. पूर्वी बिनशेतीचे अधिकार तहसीलदार आणि उपविभागीय अधिकारी यांनाही होते. आता बांधकामासाठी कुणाकडे परवानगी मागायची आणि पुढील प्रक्रिया काय आहे. याविषयी जनतेच्या मनात संभ्रम आहे. त्याबाबत लवकर मार्गदर्शन व्हायला हवे.
- राजेश वाजे, बांधकाम व्यवसायिक, चिपळूण
-----
कोट
rat२२p१४.jpg-
26409
प्रवीण लोकरे

शेतजमीन, निवासी, व्यावसायिक अथवा औद्योगिक जमिनी संदर्भात कोणतीही शंका असल्यास नागरिकांनी तहसील कार्यालयाशी संपर्क साधावा. आम्ही नागरिकांना मार्गदर्शन करीत आहोत. कार्यालयातील संबंधित कर्मचाऱ्यांनाही तशा सूचना केल्या आहेत.
- प्रवीण लोकरे, तहसीलदार, चिपळूण
---------

एक नजर
* जमीन बिनशेती करण्याच्या प्रकरणात व्हायची कोट्यवधीची उलाढाल
* रत्नागिरी जिल्ह्यातून वार्षिक कराच्या माध्यमातून मिळत होता सुमारे चार कोटीचा महसूल
* थकीत करातून सुटका मात्र एकरकमी किती निधी मिळणार याकडे लक्ष
* रत्नागिरी जिल्ह्यात १५३७ गावे आहेत.
* समुद्रालगतच्या २५७ गावात
* बांधकाम परवानगी सिडकोकडून दिली जाते.
* उर्वरित गावातील परवानगी महसूल विभागाकडून प्रांताधिकारी आणि तहसीलदार कार्यालयाकडून दिली जाते.
* औद्योगिक कारणासाठी जमीन बिनशेती करून देण्याचे अधिकार जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडे आहे.