बँकेच्या लिलावातील मालमत्ता खरेदी

((((नागरिकांचा हक्क)))) ----- स्वस्तात घर मिळविण्याच्या नादात आयुष्यभराची कमाई पणाला? ------ बँकेच्या लिलावातील छुपे धोके; अटींमागचे धक्कादायक कायदेशीर वास्तव ----- वित्तीय संस्थांच्या बुडीत कर्जांची वेगाने वसुली व्हावी आणि बँकिंग व्यवस्थेतील अनुत्पादक मालमत्ता (एनपीए) कमी व्हाव्यात, या उद्देशाने केंद्र शासनाने ‘द सिक्युरिटायझेशन अँड रिकन्स्ट्रक्शन ऑफ फायनान्शियल ॲसेट्स अँड एन्फोर्समेंट ऑफ सिक्युरिटी इंटरेस्ट ॲक्ट, २००२’ अर्थात ‘सरफेसी कायदा’ अस्तित्वात आणला. या कायद्याने बँकांना न्यायालयाच्या दीर्घ प्रक्रियेशिवाय तारण मालमत्तेचा ताबा घेऊन तिचा लिलाव करण्याचे व्यापक वैधानिक अधिकार बहाल केले आहेत. सरकारी किंवा राष्ट्रीयीकृत बँकेमार्फत होणारा व्यवहार पूर्णतः निर्वेध आणि सुरक्षित असेल, असा एक सर्वसामान्य समज समाजात आढळतो. परंतु, कायदेशीर वास्तव तपासले असता, लिलावातील मालमत्ता खरेदी केवळ नफ्याची संधी नसून, ती सावधगिरी न बाळगल्यास अनेक कायदेशीर पेचप्रसंगांना आमंत्रण देणारी ठरू शकते. सरफेसी कायद्यांतर्गत प्रसिद्ध होणाऱ्या लिलाव सूचनेमध्ये ‘जसे आहे जेथे आहे’ ही अट प्रामुख्याने नमूद केलेली असते. म्हणजेच, बँक केवळ तिच्याकडे गहाण असलेल्या आर्थिक अधिकारांची विक्री करत असते. मालमत्तेच्या भौतिक स्थितीची, प्रत्यक्ष सीमारेषेची अथवा त्यावर असणाऱ्या इतर कोणत्याही भाराची संपूर्ण हमी बँक स्वतःहून घेत नाही. त्यामुळे मालमत्तेवर भूतकाळात थकीत असलेले स्थानिक स्वराज्य संस्थांचे मालमत्ता कर, पाणीपट्टी, वीज महामंडळाची बिले अथवा गृहनिर्माण संस्थेचे थकीत मेंटेनन्स भरण्याची वैधानिक जबाबदारी अंतिमतः खरेदीदारावरच येऊन पडते. लिलावात सहभागी होताना निर्माण होणारा सर्वांत मोठा आणि गंभीर कायदेशीर पेच म्हणजे मालमत्तेचा सांकेतिक ताबा विरुद्ध प्रत्यक्ष ताबा. अनेकदा बँका सरफेसी कायद्याच्या कलम १३(४) अन्वये केवळ कागदोपत्री म्हणजेच सांकेतिक ताबा घेऊन घाईघाईने लिलाव जाहीर करतात. प्रत्यक्षात त्या घरावर किंवा दुकानावर मूळ कर्जदार, त्याचे कुटुंबीय अथवा एखादा भाडेकरू वर्षानुवर्षे ठाण मांडून बसलेला असतो. लिलावात संपूर्ण रक्कम भरून विक्री प्रमाणपत्र हातात आल्यानंतरही अशा प्रकरणांमध्ये खरेदीदाराला घराची चावी मिळत नाही. मालमत्तेचा प्रत्यक्ष ताबा मिळविण्यासाठी बँकेला किंवा खरेदीदाराला कलम १४ अन्वये मुख्य न्यायदंडाधिकारी अथवा जिल्हा दंडाधिकाऱ्यांकडे दाद मागावी लागते. यासाठी कित्येक महिने किंवा वर्षांचा कालावधी निघून जातो, ज्यामुळे खरेदीदाराचे मोठे भांडवल अडकून पडते. सरफेसी कायद्याच्या कलम १७ अन्वये मूळ कर्जदाराला ऋण वसुली लवादाकडे लिलाव प्रक्रियेला आव्हान देण्याचा वैधानिक अधिकार आहे. बँकांनी जर वसुलीच्या प्रक्रियेत म्हणजेच ६० दिवसांची मागणी नोटीस बजावणे, मालमत्तेचे अधिकृत मूल्यांकन (Valuation) करणे अथवा लिलावाची तीस दिवसांची जाहीर नोटीस प्रसिद्ध करणे या वैधानिक नियमांचे काटेकोर पालन केले नसेल, तर DRT असा लिलाव बेकायदेशीर ठरवून रद्दबातल करू शकते. या सर्व कायदेशीर गुंतागुंतीचा अर्थ असा नव्हे, की लिलावात मालमत्ता खरेदी करणे पूर्णतः असुरक्षित आहे. बँकेने कलम १४ अंतर्गत कायदेशीर बळाचा वापर करून प्रत्यक्ष ताबा आपल्या हाती घेतला असेल आणि लिलावाच्या प्रत्येक टप्प्यावर नियमांचे तंतोतंत पालन केले गेले असेल, तर असा व्यवहार अत्यंत सुरक्षित आणि कायदेशीरदृष्ट्या भक्कम ठरतो. सरफेसी नियमावलीनुसार संपूर्ण मूल्य दिल्यानंतर प्राधिकृत अधिकाऱ्याने जारी केलेले ‘विक्री प्रमाणपत्र’ हे खरेदीदाराच्या मालकी हक्काचा कायदेशीर आणि अधिकृत पुरावा मानले जाते. वर्तमानपत्रातील लिलावाची जाहिरात आणि त्यातील कमी किंमत पाहून कोणताही आर्थिक निर्णय घाईगडबडीने घेणे आत्मघातकी ठरू शकते. निविदा भरण्यापूर्वी मालमत्तेचा उपनिबंधक कार्यालयातील मागील ३० वर्षांचा सर्च रिपोर्ट, महसूल दस्तऐवजांची पडताळणी, प्रत्यक्ष ताब्याची सत्यता, स्थानिक करांची देणी आणि न्यायालयात प्रलंबित असलेल्या वादांची संपूर्ण कायदेशीर छाननी करून घेणे अपरिहार्य आहे. थोडक्यात, योग्य कायदेशीर खबरदारी घेऊनच जर या लिलावांत पाऊल ठेवले, तरच बँकेच्या लिलावातील घर किंवा जागा खरेदीदारासाठी खऱ्या अर्थाने सुरक्षित आणि लाभदायी ठरू शकते. - ॲड. संभाजी टोपे ९४२२२०३३८०