कायदा काय सांगतो ?

कायदा काय सांगतो ? - ॲड. जान्हवी भोसले
प्रश्न : एखाद्या विकसकासोबत ॲग्रिमेंट करताना कोणत्या बाबींकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे?
उत्तर: विकसकासोबत करार करताना तो पूर्णतः लेखी स्वरूपात असावा. करारामध्ये प्रकल्पाचा सॅंक्शन प्लॅन, कमएंसमेंट सर्टिफिकेट आणि अन्य आवश्यक कायदेशीर मंजुरीचे दस्तऐवज तपासावेत. करारातील अटी व शर्ती काळजीपूर्वक वाचाव्यात व समजून घ्याव्यात. मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क, जीएसटी यांचे स्पष्ट उल्लेख करारामध्ये असणे गरजेचे आहे. बांधकाम पूर्ण होण्याची ठोस तारीख आणि विलंब झाल्यास नुकसानभरपाईची तरतूद असावी. एखाद्या कारणामुळे विकसक अपयशी ठरला किंवा वाद उद्‌भवला तर, त्यासाठी आवश्यक त्या कायदेशीर अटी व विवाद निवारणाची प्रक्रिया स्पष्ट असावी. हा करार उपनिबंधक कार्यालयात नोंदवणे कायदेशीरदृष्ट्या आवश्यक आहे.

प्रश्न- : पुनर्विकास करत असताना नवीन अ‍ॅमेनिटीज (सुविधा) जोडता येतात का?
उत्तर: होय, पुनर्विकास प्रक्रियेत नवीन अ‍ॅमेनिटीज जोडणे शक्य आहे, परंतु त्या स्थानिक प्राधिकरणाच्या नियम व अटींच्या अधीन असतात. उदाहरणार्थ, नगररचना नियमांमध्ये बसत असतील तर स्वीमिंग पूल, जिम, योगा हॉल, गार्डन अशा सुविधा बांधकाम नियोजनात समाविष्ट करता येतात. सदस्यांच्या सहमतीनुसार आणि प्राधिकरणाच्या किंवा योग्य त्या यंत्रणेच्या मंजुरीनंतर, नवीन सुविधा जोडणे कायदेशीरदृष्ट्या वैध आणि शक्य असते.

प्रश्न: पुनर्विकाससाठी सोसायटीमध्ये एकमत होत नसेल, तर काय करावे लागेल?
उत्तर: पुनर्विकाससारख्या महत्त्वाच्या प्रक्रियेमध्ये सर्वसामान्य सभासदांचे एकमत होणे अत्यंत आवश्यक असते, परंतु अनेक वेळा मतभेद उद्‌भवतात. अशा परिस्थितीत, प्रकरण थेट न्यायालय, सहकार खाते किंवा इतर प्रशासकीय यंत्रणांकडे नेल्यास प्रक्रिया वेळखाऊ आणि गुंतागुंतीची होऊ शकते. या समस्येवर उपाय म्हणून, सोसायटी विशेष समिती स्थापन करू शकते. ही समिती प्रत्येक सदस्याच्या अडचणी, शंका व कायदेशीर मागण्या समजून घेऊन त्यावर उपाय शोधते. काही प्रकरणांमध्ये जिल्हा उपनिबंधक ही मध्यस्थाची भूमिका पार पाडतात. ते दोन्ही पक्षांना (सभासद आणि पदाधिकारी) बोलावून समजुतीचा मार्ग, समुपदेशन व सामोपचाराचा उपाय शोधतात.

प्रश्न : पुनर्विकाससाठी सोसायटीकडून कोणकोणती कायदेशीर कागदपत्रे आवश्यक असतात?
उत्तर: पुनर्विकाससाठी पुढील कागदपत्रे आवश्यक ठरतात: १ फ्लॅटधारकांची ॲग्रिमेंट ऑफ सेल : प्रत्येक सदनिकाधारकाचे मालमत्तेशी संबंधित नोंदणीकृत करार सोसायटीकडे असणे आवश्यक आहे. २ सातबारा उतारा : त्या जमिनीचा सातबारा उतारा व फेरफार नोंदणी करून त्या जागेवर सोसायटीचे नाव आवश्यक आहे. हा उतारा जमीन मालकीचा पुरावा म्हणून आवश्यक असतो. ३ प्रॉपर्टी कार्ड : शहरी भागात प्रॉपर्टी कार्डवर देखील सोसायटीचे नाव नोंदलेले असणे गरजेचे आहे. ४ डीमार्केशन प्लॅन : जमिनीची सीमा स्पष्ट करणारा डीमार्केशन प्लॅन तयार असावा आणि तो नगररचना प्राधिकरणाकडून मंजूर असावा. ५ सॅंक्शन ले-आउट प्लॅन : मंजूर आराखडा हा प्रकल्प नियोजनासाठी अत्यंत महत्त्वाचा असतो. त्यात सदनिकांचा व सार्वजनिक जागांचा योग्य उल्लेख असावा. ६ कन्व्हेन्स डीड : सोसायटीकडे जमीन आणि बांधकामाचा मालकीहक्क दर्शविणारा कन्व्हेन्स डीड असणे आवश्यक आहे. कन्व्हेन्स डीड झाला नसेल तर, सोसायटीकडे डीम्ड कन्व्हेन्स मिळवलेले असावे. ७ सोसायटीचे नोंदणी प्रमाणपत्र व उपविधी. ८ विशेष सर्वसाधारण सभा व ठराव : पुनर्विकाससाठी सर्वसाधारण सभेत झालेल्या चर्चा व ठरावांची अधिकृत नोंद, सर्व सभासदांच्या स्वाक्षरीसह आवश्यक आहे.

प्रश्न: सोसायटीचा पुनर्विकास होत असताना फसवणूक कशी टाळावी?
उत्तर: पुनर्विकास प्रक्रियेत फसवणूक टाळण्यासाठी पुढील गोष्टींकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे. १⁠ ⁠संबंधित प्राधिकरणाकडून अंतिम प्लॅन सॅंक्शन होत नाही, तोपर्यंत कोणत्याही सभासदाने फ्लॅट खाली करू नये. कारण प्लॅन सॅंक्शनशिवाय बिल्डिंग पाडली तर पुनर्बांधणीची शाश्वती राहत नाही. २ विकसकासोबत करार करताना तो कायदेशीररीत्या वैध, नोंदणीकृत आणि स्पष्ट अटी व शर्तींसह असावा. त्यात फ्लॅटची जागा, मजला, सुविधा, बांधकाम पूर्ण होण्याची मुदत आणि विलंब झाल्यास दंडात्मक तरतुदी असणे आवश्यक आहे. ३ विकसकाकडून मंजूर सॅंक्शन प्लॅन, इमारतीचा स्ट्रक्चरल प्लॅन आणि इतर तांत्रिक कागदपत्रांची पडताळणी करावी. शक्य असल्यास तज्ज्ञ वास्तुविशारद अथवा वकील यांच्याकडून ती पाहणी करून घ्यावी. ४ विकसकाची बाजारातील विश्वासार्हता, महारेराकडील नोंदणी, मागील प्रकल्प वेळेवर पूर्ण केले की नाही याची माहिती घ्यावी. तसेच त्याच्याविरुद्ध कोणतेही गुन्हे, तक्रारी प्रलंबित आहेत का, याची चौकशी करावी. ५ विकसकाने बांधकाम पूर्ण करावे यासाठी सोसायटीने त्याच्याकडून बँक गॅरंटीची मागणी करावी, जेणेकरून बांधकाम थांबले तरी सोसायटीच्या हक्काचे रक्षण होईल. ६ करारामध्ये बांधकाम पूर्ण होण्यासाठी निश्चित वेळ व त्याच्या विलंबाबाबत दंडात्मक तरतुदी स्पष्टपणे नमूद कराव्यात. ७ संपूर्ण प्रक्रिया सुरू करण्याआधी आणि दर टप्प्यावर योग्य कायदेशीर सल्ला घेणे अत्यंत आवश्यक आहे.