नियोजनाची ‘ॲमिनिटी स्पेस’

पुणे महानगरपालिकेतील ‘ॲमिनिटी स्पेस’चा विषय चर्चेत आला आहे. ही एक संधी समजून उत्कृष्ट नियोजनाची गरज आहे. ‘ॲमिनिटी स्पेस’ची विक्री करायची, त्या जागा भाडेतत्त्वावर द्यायच्या, की ‘जैसे थे’ स्थिती ठेवायची, असे अनेक प्रश्न पुढे आले आहेत. मुळात शहरी भागात ‘ॲमिनिटी स्पेस’ची गरज काय, हे समजून घ्यायला हवे. त्यादृष्टीने घेतलेला चिकित्सक आढावा.

पुणे शहराचा एकूण २५० चौ.कि.मी क्षेत्रफळासाठी सन २००७ ते २०२७ करिता स्वतंत्र विकास योजना मंजूर असून, त्यामध्ये विकास योजना रस्त्यासह उद्याने, क्रीडांगण, प्राथमिक किंवा माध्यमिक शाळा, खेळाची मैदाने, अग्निशमन केंद्र, पोलिस ठाणे इ. १९ सुविधा विकसित करण्यासाठी जागा आरक्षित ठेवण्यात आलेल्या आहेत. याव्यतिरिक्त मंजूर विकास योजनेसोबत मंजूर करण्यात आलेल्या तत्कालीन ‘विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली’नुसार आणि तदनंतर मंजूर होऊन अमलात आलेल्या ‘एकत्रिकृत विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली’ (UDCPR) मधील विनियम क्र.३.५ नुसार विकसकास किंवा भूखंडधारकास अभिन्यास मंजूर करतेवेळी जागेच्या क्षेत्रफळानुसार ॲमिनिटी स्पेस सोडणे बंधकारक असते. ह्या ॲमिनिटी स्पेस विकासकाने विविध सुविधांकरिता विकसित करावयाचे असतात. त्यातील फक्त बगिचा, क्रीडांगण, प्राथमिक शाळा, दवाखाने, अग्निशमन, प्रकल्पग्रस्त व्यक्तींसाठी घरे इ. सुविधा विकासकाने विकसित करून नियोजन प्राधिकरणास / महानगरपालिकेस हस्तांतरित करणे बंधनकारक आहे. तर इतर सुविधा प्राधिकरणाद्वारे विकासक/ जमीनमालकाच्या संमतीने आवश्यक असल्यास ताब्यात घेतले जाऊ शकते.

मंजूर विकास योजनेनुसार एकूण ८५६ ॲमिनिटी स्पेस होत्या. त्यापैकी ५८६ विकसित केल्या गेल्या आहेत. उर्वरित २७० जागांकरिता उलाढाल सुरू आहे. आता प्रश्न असा, की महानगरपालिकेत ११ आणि २३ गावांचा समावेश झाल्यानंतर हेच क्षेत्र सुमारे ५४१ चौ.कि.मी क्षेत्र झाले असून त्यामध्ये ॲमिनिटी स्पेस किती आहेत? ३४ गावांचा विकास आराखडा बनविताना या जागेचा विचार होणार आहे का? ५८६ ॲमिनिटी स्पेसेस विकसित केल्या असतील तर त्या कशासाठी विकसित केल्या आहेत आणि त्याची आत्ताची स्थिती काय आहे, हे सरकारदरबारी माहीत आहे किंवा नाही, हे सांगणे कठीण आहे. मुळात ज्या ॲमिनिटी स्पेसेस आहेत त्यांचे मॅपिंगही अजून झाले नाही.

बदल काय आहेत?

पुणे शहरासाठी याअधी लागू असलेल्या तत्कालीन विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावलीनुसार ४०००चौ.मी (०.४ हेक्टर) क्षेत्रापेक्षा जास्त जागेकारिता १५% ॲमिनिटी स्पेस सोडणे बंधनकारक होते. मात्र आता मंजूर झालेल्या एकत्रिकृत विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली (UDCPR) नुसार, विकसकास/जमीन मालकास ४००० चौ.मी (०.४ हेक्टर) क्षेत्रापेक्षा जास्त जागेकरीता किमान पाच टक्के जागा सोडणे (ॲमिनिटी स्पेस) सोडणे आवश्यक असून, १०,००० चौ.मी (१ हेक्टर) क्षेत्रापेक्षा जास्त जागेकारिता किमान १५% जागा ॲमिनिटी स्पेस म्हणून सोडणे बंधनकारक आहे. म्हणजे आता यापुढे ४००० चौ.मी ते १०,००० चौ.मी जागेसाठी विकसकास/ जमीन मालकास फक्त ५% जागा उपलब्ध असतील. महानगरपालिकेच्या क्षेत्रामध्ये जागांचे विभाजन जास्त प्रमाणात झाले असून, एक हेक्टरपेक्षा जास्त जागा कोणत्या विकसकाकडे/जमीन मालकाकडे उपलब्ध असण्याची शक्यता कमीच आहे. त्यामुळे हे असून नसल्यासारखे झाले.

आता पालिकेत समाविष्ट झालेल्या गावामध्ये किती ‘ॲमिनिटी स्पेस’आहेत, याबाबत कोणतीही स्पष्टता नाही. यानिमित्ताने एकत्रीकृत विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावलीमध्ये एक त्रुटी झाली असल्याचे दिसून येते. यावर चर्चा करून महाराष्ट्र सरकार दरबारी पाच टक्क्यांच्या ऐवजी १० ते १२ % तरी ॲमिनिटी स्पेस ठेवाव्यात, याचा पाठपुरावा करणे आवश्यक झाले आहे. यापुढे विकास योजना तयार करताना जागा आरक्षित केल्या जातील, मात्र मोठ्या क्षेत्राच्या ‘ॲमिनिटी स्पेस’ उपलब्ध होण्याचे प्रमाण कमी होईल. उपलब्ध व भाडे तत्वावर दिलेल्या ‘ॲमिनिटी स्पेस’चे काय करता येईल, याकडे लक्ष केंद्रित करावे लागेल, यांमध्ये उपलब्ध जागा नेमक्या कशासाठी वापराव्यात हे महत्त्वाचे असेल. लोकसंख्यानिहाय व विकास योजनेतील नियोजित जागांचा विचार करून नियोजन व्हावे. ३ वर्ष, ५ वर्ष, १० वर्ष असे फेजनिहाय नियोजन करून जागांचा उपयोग करावा. विकास योजना तयार करताना सन १९७९ चे नियोजन प्रमाणकांच्या परिपत्रकानुसार लोकसंख्या विचारात घेऊन उद्याने, क्रीडांगण, दवाखाना, शाळा, इ. सुविधांकरिता आरक्षित केले जातात.

मुळात पुणे शहर देशातील पहिल्या अतिप्रदूषित शहरांपैकी एक असल्याने, आज गरज आहे ती हरित जागांची. (ग्रीन स्पेस) महसुलापेक्षा पर्यावरणाचा विचार महत्त्वाचा आहे. इलेक्ट्रिकल वाहने पुढे मोठ्या प्रमाणात रस्त्यांवर दिसतील. पण ‘चार्जिंग स्टेशन’ ची उणीव भासेल. त्याकरिता जागा आरक्षित करून ठेवल्या पाहिजेत. पुण्यात गेल्या काही वर्षांपासून मानवनिर्मित नैसर्गिक आपत्तीचे प्रमाण वाढले आहे. त्याकरिता गरजेनुसार अजूनतरी ठोस उपाय महापालिकेकडे नाहीत. सररकारने मंजूर केलेल्या विकास योजनेमध्ये प्रस्तावित करण्यात आलेल्या आरक्षणांची अल्पश: अंमलबजावणीदेखील झालेली दिसून येत नाही. आपत्ती व्यवस्थापनाच्या दृष्टीने महानगरपालिकेच्या शाळा सोडल्या, तर जागेचा आणि नियोजनाचा अभाव आहेच. जर उपलब्ध ‘ॲमिनिटी स्पेस’चे नियोजन आपत्ती व्यवस्थापनाकरिता करता येईल का, याचा विचार व्हावा. ॲमिनिटी स्पेसेसचा विषय योग्य वेळी पुढे आला हे योग्य ठरले. ही एक संधी समजून उत्कृष्ट नियोजनाची गरज आहे. ‘एकत्रीकृत विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावली’चा विचार करून महानगरपालिकेने सावध पावले टाकावीत. भविष्यातील गरजांचा आताच विचार व्हावा. ॲमिनिटी स्पेस जनतेच्या सोयीसुविधांसाठी आहेत, जनतेकडून पैसे काढण्यासाठी नाही.

‘ॲमिनिटी स्पेस’चे ऑडिट करा

ज्या ॲमिनिटी स्पेस विकासकाने / जमीन मालकाने प्राधिकरणाच्या ताब्यात दिल्या आहेत, त्यांची सध्याची स्थिती काय आहे, कोणाला दिली आहे, कशाकरिता वापर होत आहे, नियोजित कामाकरताच वापर केला जातोय की नाही, याचे परीक्षण वेळोवेळी व्हावे. जनतेला खरोखर व्यवस्थेचा फायदा होतोय का, की कोणी आपली खासगी मालमत्ता म्हणून उपयोग करतोय, हे कळणे आवश्यक आहे. ठरलेलं भाड तरी वेळेत येते का, ३० अथवा ९० वर्षांचा करार संपलाय, की आणखी वाढवावा लागेल, असे अनेक प्रश्न या निमित्ताने सोडविता येतील. फक्त निःपक्षपणे परीक्षण होणे आवश्यक आहे.

जागांचे मॅपिंग

सर्वप्रथम नुसते कागदावर आणि विशिष्ट फाईलमध्ये असलेले रेकॉर्ड डिजिटल स्वरुपात आणावे, याकरिता जी.आय.एस. प्रणालीवर मॅपिंग करणे क्रमप्राप्त ठरेल. ‘ॲमिनिटी स्पेस’चा डॅश-बोर्ड बनवून प्रत्येक जागेची ड्रोनमार्फत मोजणी करून घ्यावी. यामध्ये मूळ जागा आणि त्याच्या आजूबाजूला असलेल्या जागांचे मॅपिंग होईल. यामुळे होणाऱ्या अतिक्रमणांवर नियंत्रण ठेवता येईल. एका क्लिकमध्ये जागेसंदर्भातील संपूर्ण माहिती डॅश-बोर्ड वर उपलब्ध व्हावी. यामुळे जागा एकूण किती आहे, ती कोणाकडून घेण्यात आली आहे, ज्या ॲमिनिटी स्पेस आहेत त्याचा वापर कसा होतोय, ते कोणाला देण्यात आले अथवा तिथे काय चालू आहे, अशा जागांवरून किती उत्पन्न महापालिकेला मिळते, दोन ॲमिनिटी स्पेसमधील अंतर किती असेल आणि अशा ठिकाणी काय करायला हवे हे कळेल. यामुळे योग्य निर्णय घेऊन नियोजन करणे सोपे होईल.

(लेखक ‘युनिटी जीओस्पेशल’चे संचालक आहेत.)