घर घेण्याआधी काय काळजी घ्याल ? 

स्वतःचे घर असावे अशी बहुतेक सगळ्यांची महत्त्वाकांक्षा आयुष्यात असते आणि यासाठी प्रत्येक जण आपापल्या परीने प्रयत्न करत असतो. सध्याच्या काळात वाढती लोकसंख्या आणि उपलब्ध जागा ह्यांचे प्रमाण व्यस्त झाले आहे. त्याचबरोबर छोट्या कुटुंब पद्धतीमुळे एका कुटुंबाची छोटी -छोटी कुटुंबे होत आहेत आणि त्यामुळेही जागेच्या मागणीत आणि पर्यायाने किंमतीत वाढ झाली आहे. अशा परिस्थितीत आपल्या कष्टाचा पैसा - आयुष्यभराची पूंजी गुंतवून स्वतःच्या घराचे स्वप्न पूर्ण हे निर्धोकपणे पूर्ण व्हावे आणि आपली फसवणूक होऊ नये, या साठी प्रत्येकाने काळजी घेणे गरजेचे आहे.   

नवीन घर घेण्याआधी काय काळजी घ्याल ?

1. आपली गरज काय आहे हे ओळखा : 
सर्व प्रथम प्रत्येकाने घर-जागा घेण्याआधी आपली आर्थिक क्षमता काय आहे हे ओळखावे.... आणि गरज-जागेचे भाव यातील सुवर्ण मध्य काढावा. एका मित्राने घर घेतले म्हणून त्याच ठिकाणी घर घेणे तुमच्या दृष्टीने सोयीचे असेलच असे नाही. कुठल्या भागा मध्ये घर-जागा घ्यायची आहे, तिथे भविष्यात किती डेव्हलपमेंट होण्याची शक्‍यता आहे, त्या जागेपासून घर, शाळा, कॉलेज, हॉस्पिटल, रेल्वे स्टेशन, तुमच्या नोकरी-धंद्याचे ठिकाण इ . सोयी- सुविधा किती अंतरावर आहेत आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे आपली आर्थिक कुवत किती आहे याचा विचार करावा आणि ह्या सर्व परिस्थतीनुसार आपली गरज कुठे पूर्ण होण्याची शक्‍यता आहे, याचा विचार करून घर निश्‍चित करावे. त्याचबरोबर संबंधित विकसकाचा ट्रॅक रेकॉर्ड, बांधकाम क्षेत्रातील नाव, विश्वसनीयता, त्याचे नाव, कामाचा दर्जा या बाबतीतदेखील विस्ताराने माहिती घेणे गरजेचे असते. एकदा का हे निश्‍चित केले की मग इतर कायदेशीर बाबींकडे लक्ष देणे गरजेचे असते. सध्या स्वतःचे मालकीचे घर घेण्यापेक्षा भाड्याच्या घरात राहण्याचीही पद्धत रूढ होत आहे. कर्जाचे मोठाले हप्ते आयुष्याभर भरण्यापेक्षा भाड्याने राहिलेले काय वाईट, अशी तरुण लोकांमध्ये भावना वाढल्याचे दिसून येते. हे चूक का बरोबर हे प्रत्येकाने ठरवावे. 

2. जमिनीची मालकी : 
ज्या जागेवर नियोजित बांधकाम होणार आहे ती जागा कोणाच्या मालकीची आहे याची नीट चौकशी करणे गरजेचे असते. थोडक्‍यात ती जागा ही बांधकाम विकसनासाठी देण्याचा अधिकार जमीन मालकाला आहे की नाही हे बघणे गरजेचे असते. या साठी टायटल सर्टिफिकेट, जमीन मालक आणि विकसक यांच्यामधील करार, डेव्हलपमेंट ऍग्रीमेंट, कुलमुखत्यार पत्र इ. बघणे गरजेचे होईल आणि त्यामुळे विकसकाच्या हक्क आणि कर्तव्यांबद्दल माहिती मिळेल. आता रेरा कायद्यामुळे ही सर्व माहिती बिल्डरला वेबसाईटवर प्रसिद्ध करणे क्रमप्राप्त आहे. 

3. विविध परवाने : 
कुठलीही बांधकामाला वेग-वेगळे परवाने म्हणजेच "No Objection Certificates " मिळणे गरजेचे असते आणि प्रत्येक जागेच्या स्वरुपानुसार यामध्ये कमी-अधिक प्रमाणात वाढ होते. उदा. काही वेळा नियोजित बिल्डिंग ही जर महामार्गालगत असेल तर भविष्यातील रस्तारुंदीकरण इ. लक्षात घेऊन सार्वजनिक बांधकाम खात्याकडून एनओसी घ्यावी लागते. त्याच बरोबर नगर योजना कायदा, झोपडपट्टी पुनर्विकास कायदा इ. कायद्यांतर्गतसुद्धा परवानग्या लागू शकतात. तसेच उच्च दाबाची विजेची वाहिनी जागेवरून जात नाही ना, हे देखील बघणे गरजेचे आहे. काही वेळा जर का नियोजित इमारत रेल्वे मार्गाजवळ असेल किंवा विमानतळाजवळ असेल, तर संबंधित विभागांकडून परवानगी मिळाल्याशिवाय बांधकाम करता येत नाही. सध्याच्या काळात "पर्यावरण विभागाचे' ना हरकत प्रमाणपत्र देखील मिळणे गरजेचे झालेले आहे. जर का जागा उपनगरांमध्ये असेल आणि बहुतांश जमीन शेतजमीन असेल तर ज्या जागेवर बांधकाम होणार असेल ती जागा "बिनशेती" आहे ना ह्याचे प्रमाणपत्र मागून घ्यावे. प्रत्येक इमारतीनुसार ह्या प्रमाणपत्रांमध्ये बदल होऊ शकतात. सगळ्यात महत्त्वाचे म्हणजे जर ह्या गरजेच्या परवानगी घेतलेल्या नसतील तर संबंधित बांधकाम अनधिकृत ठरू शकते आणि आपले कष्टाचे पैसे वाया जाऊ शकतात. "आधी करार करू, नंतर परवानगी मिळतीलच' अश्‍या गोष्टींबर विश्वास ठेवू नका. अनधिकृत बांधकामासंदर्भात कोर्टाने खूप कठोर निर्णय वेळोवेळी दिलेले आहेत. 

4. मान्यताप्राप्त बांधकाम नकाशा : 
तुम्ही नवीन घर घ्या किंवा 'सेकंड सेल'चे, त्याचा आराखडा म्हणजेच प्लॅन हा नगरपालिका / महानगरपालिका ह्यांसारख्या संस्थांनी मंजूर केला आहे की नाही हे बघणे गरजेचे ठरते. प्लॅनबरहुकूम जागा बांधली आहे आहे की नाही, जागेचे क्षेत्रफळ बरोबर आहे की नाही हे तुम्हाला समजेल. अशा मंजूर प्लॅनमध्ये प्रमाणेच जागा असेल तरच ती विकत घेण्याचा विचार करावा. काहीवेळेला असेही अनुभवास आले आहे की जागा स्वस्तात मिळती आहे म्हणून मान्यताप्राप्त प्लॅन नसतानाही लोक जागा घेतात आणि भविष्यात अनधिकृत मजल्यांना परवानगी मिळेलच अश्‍या खोट्या आश्वासनांवर अवलंबून राहून स्वतःची फसवणूक करून घेतात आणि मग परत कोर्टात वेळ जातो म्हणून ओरडत बसतात... 

जागा वास्तुशास्त्राप्रमाणे आहे की नाही, हे बघणे हे प्रत्येकाच्या दृष्टिकोनावर अवलंबून आहे. मात्र जागेच्या कायदेशीर बाजू नीट तपासणे गरजेचे आहे याला काहीही पर्याय नाही, हे काही व्यावसायिक अनुभवावरून येथे सांगू इच्छितो !! 

5. करारनामा : 
वरील गोष्टी योग्य असल्याची खात्री पटल्यावर पुढची महत्त्वाची पायरी म्हणजे जागेचा करारनामा. करारनामा हा तुमच्या मालकी हक्काचा पाया असतो आणि सबब त्यातल्या अटी-शर्थी या नीट समजून घेऊन स्वाक्षऱ्या करणे गरजेचे असते. या करारनाम्यामध्ये जागेचे वर्णन, एकूण ठरलेली जागेची किंमत, ती देण्याचा कालावधी, त्यात उशीर झाल्यास होणार दंड, बिल्डर कुठल्या सुख-सोयी, सुविधा देणार आहे यांचे नीट वर्णन, जागेचा ताबा किती दिवसांत मिळणार आहे, ताब्याला उशीर झाल्यास विकसकाची जबाबदारी, सरते शेवटी सोसायटी होणार का अपार्टमेंट इ. बाबत अटी आणि शर्थी लिहिलेल्या असतात. 

कायद्याप्रमाणे जागेमध्ये मालकी हक्क प्रस्थापित होण्यासाठी नोंदणीकृत करार असणे गरजेचे असते आणि त्या करारावर योग्य ती स्टॅम्प ड्युटी, नोंदणी शुल्क भरण्याची जबाबदारी ही जागा विकत घेणाऱ्यांवरच असते. करारनाम्याला नाव काय दिले आहे या पेक्षा त्यातील अटी शर्थींवरच त्याचे स्वरूप ठरते, हे कायम लक्षात ठेवावे. तेव्हा "विसार पावती', "समजुतीचा करारनामा' अश्‍या प्रकारच्या अनोंदणीकृत आणि मोघम अटी -शर्ती असलेल्या करारांनी जागेत कुठलाही हक्क प्राप्त होत नाही. 

महाराष्ट ओनरशिप फ्लॅट्‌स ऍक्‍ट आणि आता नवीन आलेला 'रेरा' कायद्यामध्ये विकसक आणि ग्राहक ह्यांच्या हक्क आणि कर्तव्याचा विस्तृत ऊहापोह केलेला आहे, त्याची माहिती घ्यावी. सरतेशेवटी नमूद करावेसे वाटते की या सर्व गोष्टी करण्यासाठी कायदेशीर सल्ला घेणे हे कधीही उत्तमच ठरते.