मालमत्तेचा व्यवहार : दक्षता हवीच

- अपूर्वा जोशी |मयूर जोशी

पुण्यातल्या पोर्श कार अपघाताच्या घटनेनं गेल्या महिन्यात अवघ्या देशाचं लक्ष वेधलं, समाज माध्यमांवर निबंध लिहिण्याच्या शिक्षेवरून आपल्या देशातल्या एकूण व्यवस्थेची यथेच्छ खिल्ली उडवण्यात आली, आपल्या देशात राजकारणी आणि बिल्डर यांच्यातील साटेलोटं आणि त्यातून काही बांधकाम व्यावसायिकांचा निर्माण होणारा उन्माद नवीन नाही.

भारतात जमीन, मालमत्ता यातले बरेचसे व्यवहार भ्रष्टाचारानं बरबटलेले आहेत आणि त्याचीच प्रचिती पुन्हा या घटनेनं आणून दिली. ‘मालमत्ता विकसन’ हा व्यवसाय गुन्हेगारीच्या आणि भ्रष्टाचाराच्या पैशांवर बहरतो आणि ही केवळ आपल्याच देशातली परिस्थिती आहे असं नाही तर जगभर सगळीकडं थोड्या फार फरकानं हेच चाललंय.

चीनमध्ये एकेकाळी रियल इस्टेट क्षेत्रात सर्वांत मोठी आणि बलाढ्य समजल्या जाणाऱ्या ‘एव्हरग्रान्दे’ या कंपनीनं दिवाळखोरी जाहीर केली. त्यानंतर या क्षेत्रात दिवाळखोरी जाहीर करणाऱ्या विकासकांची रांगच लागली. कंट्री गार्डन, शिमओ या सगळ्या कंपन्यांची कामाची पद्धती साधारण सारखीच, भारतातल्या कंपन्या पण काही वेगळ्या नाहीत.

वाट्टेल त्या दरानं बँकेतून कर्ज घेत जायचं, कर्जाचा मोठा डोंगर उभा करायचा, वाट्टेल त्या किमतीला जमिनीचं अधिग्रहण करायचं, त्यासाठी राजकारणी, सरकारी अधिकारी यांना पाहिजे तेवढे पैसे खायला घालायचे, त्यावर काडेपेटी सारख्या घरांच्या टोलेजंग इमारती उभ्या करायच्या आणि नंतर ‘सगळी घरं संपली त्वरा करा’ म्हणत कोट्यवधी रुपयांना एक एक घर विकायचं.

पहिले काही वर्ष जेव्हा चीनची अर्थव्यवस्था तेजीत होती तोवर हे सगळं सुरळीत चाललेलं पण कृत्रिमरीत्या मागणी आणि किमती वाढवत असताना ग्राहकाच्या क्रयशक्तीचा विसर या कंपन्यांना पडायला लागला आणि सगळी गणितं चुकत गेली आणि मग चीनमध्ये लाट आली ती दिवाळखोरीची.

आज चीन झगडतो आहे या रियल इस्टेटच्या दुःस्वप्नातून बाहेर पडायला. जागतिक पटलावर राजा बनायच्या त्यांच्या महत्त्वाकांक्षांना खीळ बसली आहे, अमेरिकेला शह द्यायचा म्हणून चीन अमेरिकन सरकारी बॉण्ड्सची विक्री करत असल्याचं भासवत जरी असला,

तरी अमेरिकन डॉलरमधली गुंतवणूक विकायला काढण्यामागचं एक कारण चीनमधल्या मृतवत रियल इस्टेट क्षेत्राला संजीवनी देणं हे देखील आहेच. आता ही घरं तिथलं सरकार ताब्यात घेऊन गरजवंतांना ही घरं उपलब्ध करून देत आहे.

बांधकाम व्यवसाय क्षेत्रात घोटाळे तीन प्रकारात विभागले जातात. पहिला प्रकार म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांनी केलेले घोटाळे. या मध्ये शेतकऱ्यांच्या जमिनी लाटणे, धाकदपटशा करून मालमत्ता स्वतःच्या नावावर करून घेणं,

मालमत्तेची मालकी नसताना ती विकणं, सरकारी जमिनींवर ताबा टाकणं, बँकेची कर्ज बुडवणं, लोकांकडून पैसे आगाऊ घेऊन नंतर बांधकाम पूर्ण न करणं किंवा एकच जागा अनेक लोकांना विकणं असे अनेक प्रकारचे घोटाळे येतात. भ्रष्टाचार ही या बांधकाम व्यावसायिकांच्या सगळ्या घोटाळ्यांसोबत येणारी साइड डिश म्हणावी लागेल.

दुसऱ्या प्रकारात येतात ते मालमत्ता विक्रेते आणि दलाल करत असलेले घोटाळे. यात घर विकण्यासाठी मारण्यात येणाऱ्या थापा हा सगळ्यात मोठा प्रकार मानला जातो. या खेरीज मालमत्ता मध्यवर्ती ठेवून बनवलेल्या स्कीम्स म्हणजे पॉन्झी स्कीम्स हा देखील एक प्रकार असतो.

मी शंभर कोटींची जागा विकत घेतो तुम्ही माझे गुंतवणूकदार बना, प्रत्येकी एक टक्का जागा तुम्हाला देतो, आलेलं भाडं शंभर लोकांत वाटून घेऊ या प्रकारच्या अनेक फसव्या योजना रोज बाजारात येत असतात. उधारीवर रोजचे दोन ते पाच टक्के व्याज हे पण आजकाल पाहायला मिळणारं उदाहरण आहे.

तिसरा प्रकार असतो तो म्हणजे सामान्य ग्राहकानं घर घेताना किंवा विकताना केलेले गैरप्रकार. गृह कर्ज बुडवणे हा सामान्य प्रकार यात येतो. ग्राहकांचे घोटाळे हा त्या मानानं सगळ्यात लहान प्रकार आहे.

बँक किंवा अर्थव्यवस्थेला भगदाड पडायची ताकद फक्त पहिल्या प्रकारात असते - बांधकाम व्यावसायिकांच्या कर्जप्रकरणात. अनेकदा तर यांची कर्जेच एवढी मोठी असतात की यांचे व्यवसाय बुडू न देणं हे बँकेच्या हिताचं असतं. म्हणूनच यांची अरेरावी आणि उद्दामपणा खपवून घेतला जातो.

पण जग बदलतंय, काही दिवसांपूर्वी व्हिएतनाम देशात एक अजब घटना घडली. ट्रुओंग माय लान ही या देशातली कदाचित सर्वांत श्रीमंत महिला. रियल इस्टेट आणि जमीन व्यवसायात तिनं आपलं नाव कमावलं. हा व्यवसाय करत असताना तिनं बँकेकडून मोठ्या रकमेचं कर्ज घेतलं. व्हिएतनाम हा कम्युनिस्टांचा देश. इथं सगळी जमीन ही सरकारी मालकीची असते,

तिथं खासगी व्यवसायासाठी जमीन घ्यायची असेल तर सरकारी अधिकाऱ्यांसोबत तुमचे नाते संबंध आणि तुम्ही काय रक्कम सरकारी अधिकाऱ्याला लाच म्हणून देऊ शकता यावर सगळा व्यवहार ठरतो. भारतात जशा सरकारी मालकीच्या जमिनी खाजगी विकासकांना आंदण दिल्या जातात तसाच काहीसा हा प्रकार.

पण या महिलेनं रियल इस्टेट व्यवसायासाठी तब्बल चव्वेचाळीस अब्ज डॉलर्सचे कर्ज सायगाव बँकेकडून घेतले आणि एक दिवस तिचे आडाखे चुकले, नशीब पालटलं, बँकेचे कर्ज बुडवलं आणि व्हिएतनामच्या न्यायालयाने या प्रकरणात ट्रुओंग माय लान हिला थेट फाशीची शिक्षा सुनावली.

सहसा अशा प्रकारांत फाशी दिली जात नाही आणि महिलेला फाशीची शिक्षा हा प्रकार तसा विरळच असतो. यामध्ये तिने कर्ज न फेडल्याने बँक डबघाईला आली, सामान्यांचा विश्वासघात केला यामुळे जनतेचा रोष आणि रेटा एवढा प्रचंड होता, की अशा प्रकारच्या शिक्षेचा पायंडा न्यायव्यवस्थेला पाडावा लागला.

या सर्व प्रकारांमधून ही गोष्ट अधोरेखित होते, की देश कोणताही असो, बांधकाम व्यवसाय म्हटला की तो आर्थिक घोटाळ्यासाठी पूरक असतो आणि गुंतवणूकदारांनी मालमत्तेचे व्यवहार करताना जास्तीत जास्त दक्ष राहणं हेच महत्त्वाचं आहे.

(लेखिका ह्या सर्टिफाइड अँटीमनी लॉंडरिंगविषयक तज्ज्ञ आणि सर्टिफाइड बॅंक फॉरेन्सिक अकाउन्टंन्ट आहेत, तर लेखक हे चार्टर्ड अकाउन्टंट आणि सर्टिफाइड फॉरेन्सिक अकाउंटिंग तज्ज्ञ आहेत.)