परताव्यासाठीची 'पाया'भरणी (सुहास राजदेरकर)

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (रीट्‌स) ही एक वेगळी संकल्पना सादर करण्यात आली आहे. घर, बंगले किंवा ऑफिसेस अशी स्थावर मालमत्ता-प्रत्यक्ष विकत न घेता तुम्ही त्यामध्ये "डीमॅट' स्वरूपात गुंतवणूक करू शकता. ही "रीट्‌स' संकल्पना काय आहे, गुंतवणुकीचं स्वरूप कसं असतं, फायदे आणि जोखमी काय असतात, देशात काय स्थिती आहे आदी गोष्टींवर एक नजर.

गुंतवणुकीचे "फिजिकल' आणि "फायनान्शिअल' असे दोन प्रकार आहेत. फिजिकल म्हणजे जे आपल्याला दिसतं आणि ज्याला आपण स्पर्श करू शकतो- उदाहरणार्थ, सोनं, चांदी, स्थावर मालमत्ता इत्यादी. म्युच्युअल फंड्‌स आणि कमोडिटी एक्‍स्चेंजेस अस्तित्वात येण्याआधी, "फिजिकल' गुंतवणूक करायची असेल, तर प्रत्यक्ष त्या वस्तू विकत घ्याव्या लागत आणि भाव वाढल्यावर विकून नफा मिळवता येत असे. नंतर म्युच्युअल फंड्‌स आले आणि सोनं थेट घेण्याची गरज उरली नाही. तसंच सोन्याच्या "बॉंड्‌स'मध्येसुद्धा आपण प्रत्यक्ष सोनं विकत न घेता गुंतवणूक करू शकतो. त्यानंतर, कमोडिटी एक्‍स्चेंजेस सुरू झाली आणि सोनं, चांदी, तांबे, लोखंड; तसंच शेतीमाल- उदाहरणार्थ, साखर, तांदूळ, गहू, तेलसुद्धा आपण प्रत्यक्ष न घेता "डीमॅट' स्वरूपात त्यामध्ये गुंतवणूक करू शकतो.

रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (रीट्‌स) ही अशीच एक संकल्पना. त्यामध्ये स्थावर मालमत्ता- उदाहरणार्थ, घर, बंगले किंवा ऑफिसेस प्रत्यक्ष विकत न घेता तुम्ही त्यामध्ये "डीमॅट' स्वरूपात गुंतवणूक करू शकता. ही एक ट्रस्ट संस्था असणार आहे आणि ते लोकांकडून पैसे गोळा करून "रेसिडेन्शिअल' किंवा "कमर्शिअल' प्रॉपर्टीमध्ये गुंतवणूक करतील. सध्या भारतामध्ये फक्त "कमर्शिअल' गुंतवणुकीला परवानगी आहे. या कमर्शिअल संकुलांमधली कार्यालयं भाडेतत्त्वावर देऊन त्यातून जो नफा होईल तो गुंतवणूकदारांमध्ये गुंतवणुकीच्या प्रमाणात वाटला जाईल. तसंच या युनिट्‌सचं लिस्टिंग शेअर बाजारामध्ये करण्यात येऊन, मागणी आणि पुरवठा यांनुसार युनिट्‌सची किंमत ठरेल. गुंतवणूक काढून घायची असेल, तर शेअर बाजारामध्ये युनिट्‌स विकावी लागतील आणि त्यासाठी डीमॅट खातं असणं आवश्‍यक राहील.

"रीट्‌स'चे फायदे काय आहेत?
फक्त दोन लाख रुपये गुंतवून तुम्ही विविध रेसिडेन्शिअल आणि कमर्शिअल संकुलांमध्ये अंशतः गुंतवणूक करू शकता- अर्थात त्याचे अंशतः मालक होऊ शकता. हे एखाद्या कंपनीचे शेअर घेण्यासारखंच आहे. स्थावर मालमत्तेमध्ये थेट गुंतवणूक करण्यामधली क्‍लिष्टता दूर होते. उदाहरणार्थ, विविध परवानग्या आणि कागदपत्रं तपासा, जागेला भेट द्या, पाणी आहे की नाही तपासा इत्यादी. त्याचप्रमाणं पुढच्या देखरेखीची काळजी आणि क्‍लिष्टता गुंतवणूकदारांवर येत नाही. "रीट्‌स'मधलं नव्वद टक्के उत्पन्न गुंतवणूकदारांना लाभांश स्वरूपात वाटणं बंधनकारक असल्यानं नियमित उत्पन्न मिळतं. वर्षातून साधारण दोन वेळा लाभांश मिळतो. त्याचप्रमाणं प्रॉपर्टीच्या किंमती वर गेल्या, तर भांडवली नफा होईल. विविध संकुलांमध्ये गुंतवणूक असल्यानं एक संकुल नीट चाललं नाही, तरी जोखीम जास्त राहत नाही.
बांधून पूर्ण झालेल्या कमर्शिअल संकुलामध्ये ऐंशी टक्के गुंतवणूक करण्याचं बंधन असल्यानं जोखीम कमी असते. सेबीचं नियंत्रण आणि संपूर्ण पोर्टफोलिओ वर्षातून दोन वेळा प्रसिद्ध करण्याचं बंधन असल्यानं "रीट्‌स' पारदर्शक आहे. "रीट्‌स'मुळं बिल्डर्सना त्यांचे पैसे मोकळे करण्याची संधी मिळेल; तसंच सर्वसामान्य गुंतवणूकदारांना यामध्ये गुंतवणुकीची संधी मिळेल. प्रत्यक्ष प्रॉपर्टी विकत घेतली, तर दीर्घ भांडवलीकर वाचवण्यासाठी दोन वर्षं थांबावं लागतं; तसंच नफ्याची गुंतवणूक परत प्रॉपर्टीमध्ये करावी लागते; परंतु "रीट्‌स'मध्ये भांडवली कर हा इक्विटीप्रमाणं लावण्यात येणार असून, एका वर्षानंतर दीर्घ भांडवलीकर दहा टक्के असेल. एक वर्षाच्या आधी युनिट्‌स विकली, तर होणाऱ्या नफ्यावर 15 टक्के कर द्यावा लागेल. गुंतवणूकदारांच्या हातामध्ये लाभांश करमुक्त असेल.

जोखीम काय आहे ?
सध्याची रिअल इस्टेटची नाजूक स्थिती पहाता, संपूर्ण संकुल/ संकुलं, भाडेतत्त्वावर विकली गेली नाहीत आणि कार्यालयं रिकामी राहिली, तर परतावा कमी मिळण्याची शक्‍यता आहे. तसंच प्रॉपर्टीच्या किमती घसरल्या, तर भांडवली तोटा होण्याचीसुद्धा शक्‍यता नाकारता येत नाही. तरलता अर्थात लिक्विडिटी ही मोठी चिंता राहण्याची शक्‍यता नाकारता येत नाही- कारण याचं लिस्टिंग शेअर बाजारामध्ये बंधनकारक असलं, तरी त्यांना मागणी कमी असली, तर ही युनिट्‌स/ शेअर्स विकले जाणार नाहीत. त्यामुळं ज्या गुंतवणूकदारांना थोड्या कालावधीमध्ये नफा मिळवून बाहेर पडायचं आहे, त्यांच्याकरीता जोखीम जास्त आहे. कमीत कमी दोन लाख रुपये गुंतवणंसुद्धा बहुतांशी गुंतवणूकदारांना शक्‍य होणार नाही.
भारतामध्ये अजून एकही "रीट्‌स' लिस्ट झालेलं नाही. मात्र, सप्टेंबर 2018मध्ये, "एंबसी ऑफिस पार्क' रीट्‌ससाठीचा अर्ज सेबीकडे करण्याची शक्‍यता आहे. बंगळूर इथला "एंबसी ग्रुप' आणि अमेरिकेचा "ब्लॅक स्टोन' हा खासगी इक्विटी फंड यांचा हा संयुक्त उपक्रम असेल.

तात्पर्य : प्रत्यक्ष प्रॉपर्टी विकत न घेता "रीट्‌स'मध्ये गुंतवणूक करून रिअल इस्टेट विभागाचा फायदा घेता येऊ शकेल. पहिल्या "रिट्‌स'ची स्थापना होऊन त्याचं लिस्टिंग आणि कामगिरी कशी होते आहे, ते बघणं योग्य ठरेल. सुरवातीला आपल्या संपूर्ण गुंतवणुकीच्या दहा टक्के गुंतवणूक "रीट्‌स'मध्ये करायला हरकत नाही.