घर खरेदीच्या आकर्षणात अडकू नका; डोळसपणे करा व्यवहार

सकाळ वृत्तसेवा
गुरुवार, 30 मार्च 2017

ग्राहकांना जागा किंवा घर देताना त्यांच्याशी सगळ्या बाबींवर बोलणे केले जाते. व्हॅट, सर्व्हिस टॅक्‍स याबाबतची माहितीही त्यांना दिली जाते. जेणेकरून प्रत्यक्षात व्यवहार करताना अडचणी निर्माण होणार नाहीत, याची काळजी घेतली जाते. 
- सुनील फुरडे, प्रदेश उपाध्यक्ष, क्रेडाई 

सोलापूर - जुनी मिल जागेच्या फसवणूकप्रकरणी उद्योजक कुमार करजगी यांच्यावर फसवणुकीचा गुन्हा दाखल झाला. घरासाठी आयुष्याची पुंजी लावणाऱ्या सर्वसामान्यांची या घटनेमुळे झोप उडाली आहे. घरांच्या विक्रीसाठी आकर्षक योजना जाहीर केल्या जातात. या योजनांवर डोळे झाकून विश्‍वास न ठेवता कागदपत्रांची पाहणी करून, जागेची खात्री करूनच डोळसपणे व्यवहार करावेत, अशा प्रतिक्रिया विविध क्षेत्रांतील तज्ज्ञांनी दिल्या आहेत. फसवणूक होऊ नये यासाठी खबरदारी घ्यावी, त्यासाठी मुद्रांक कायद्यात अनेक महत्त्वाच्या तरतुदी आहेत. घर व जागा खरेदीशी निगडित असलेल्या विविध विषयांवर "सकाळ'ने टाकलेला हा प्रकाशझोत...

मुद्रांकच्या कायद्याने दिले भक्कम संरक्षण 
घर व जमीन खरेदी करणाऱ्यांसाठी ब्रिटिश सरकारच्या काळापासून कायद्याद्वारे भक्कम संरक्षण देण्यात आले आहे. 1882 मध्ये मालमत्ता हस्तांतर कायदा तयार करण्यात आला असून अजूनही या कायद्यानुसार कामकाज चालते. या कायद्यानुसार ज्या जागेची खरेदी करायची आहे त्या जागेचे सर्व जुने अभिलेख, दस्त दुय्यम निबंधक कार्यालयात उपलब्ध करून देण्यात आले असल्याची माहिती मुद्रांक जिल्हाधिकारी साहेबराव दुतोंडे यांनी दिली. प्रॉपर्टी सर्चच्या माध्यमातून मागील 29 वर्षांतही जमिनीचे व्यवहार कसे झाले आहेत, ही जमीन सध्या कोणाच्या मालकीची आहे याची माहिती मिळते. जागा विकणारे आणि जागा घेणारे या दोघांचीही ही जबाबदारी आहे. याशिवाय खरेदी व्यवहारात दोन साक्षीदार घेतले जातात. साक्षीदारांचे ओळखपत्रही यासोबत घेतले जाते. साक्षीदार बनावट असेल, कागदपत्रे बनावट असेल. या व्यवहारातून कोणाची फसवणूक झाल्याचे सिद्ध झाले असेल तर नोंदणी अधिनियम 1908 च्या कायद्यान्वये गुन्हा दाखल करण्याची तरतूद आहे. या गुन्ह्यात सात वर्षे कारावासाची शिक्षा होऊ शकते. झालेल्या व्यवहाराचा योग्य मुद्रांक शुल्कही भरणे आवश्‍यक आहे. मुद्रांक शुल्क चुकविल्यास मुद्रांक अधिनियम 1958 नुसार कारवाई करण्याची तरतूद असल्याची माहितीही मुद्रांक जिल्हाधिकारी दुतोंडे यांनी दिली. 

आता बिल्डर तुम्हाला फसवूच शकणार नाही! 
बिल्डरांकडून ग्राहकांची होणारी फसवणूक थांबवण्याकरता आणि गृहनिर्माण व्यवसायात पारदर्शकता आणण्यासाठी आणण्यात आलेल्या महाराष्ट्र गृहनिर्माण नियामक प्राधिकरण कायद्याला कॅबिनेटने मंजुरी दिली आहे. गेल्या कित्येक वर्षांपासून हा कायदा मंजुरीच्या प्रतीक्षेत होता. अखेर हा कायदा मंजूर झाल्याने सरकारच्या या निर्णयाचे सर्वच स्तरांतून स्वागत होत आहे. त्यामुळे बिल्डरांना आता चाप बसणार असल्याने सर्वसामान्यांना मोठा दिलासा मिळाला आहे. महत्त्वाचे म्हणजे असे प्राधिकरण स्थापन होणारे महाराष्ट्र हे पहिले राज्य ठरेल. दरम्यान, 1 मे 2017 पासून या नवीन कायद्याची अंमलबजावणी होणार आहे. 

याबाबत महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशनचे अध्यक्ष रमेश प्रभू यांना विचारले असता बिल्डरांवर सरकारचा कोणताही अंकुश नव्हता. त्यामुळे ते सर्रास ग्राहकांची फसवणूक करत होते, तर फसवणूक झालेल्या प्रत्येकालाच न्यायालयात धाव घेणे आर्थिकदृष्ट्या परवडणारे नव्हते. आता मात्र ग्राहकांना या प्राधिकरणाकडे दाद मागता येणार आहे. पण महत्त्वाचे म्हणजे या कायद्यात इतक्‍या कडक तरतुदी केल्या आहेत की, ग्राहकांची फसवणूक बिल्डर करूच शकणार नाहीत. त्यामुळे हा कायदा आणण्याचा ऐतिहासिक निर्णय राज्य सरकारने घेतला असल्याची प्रतिक्रिया त्यांनी दिली. 

हा कायदा मंजूर झाल्याने ग्राहकांसाठीही फार मोठी दिलासादायक बाब आहे. आता हा कायदा आला, या कायद्याची अंमलबजावणीही होईल, पण या प्राधिकरणासाठी आवश्‍यक तेवढी आर्थिक तरतूद सरकारने आता करून दिली पाहिजे, जेणेकरून हे प्राधिकरण योग्य प्रकारे काम करू शकेल, असं मत को-ऑपरेटिव्ह सोसायटीज रेसिडेंट्‌स यूजर्स अँड वेल्फेअर असोसिएशनचे अध्यक्ष ऍड. विनोद संपत यांनी व्यक्त केलं. 

असा आहे कायदा 

  • 1 मे 2017 पासून कायदा लागू होणार 
  • प्राधिकरणात एक अध्यक्ष आणि दोन सदस्य असणार 
  • बिल्डरने कोणत्याही प्रकारे फसवणूक केल्यास (ताबा दिला नाही, प्रकल्पात काही त्रुटी असतील, प्रकल्प वेळेत पूर्ण केला नाही) ग्राहकाला या प्राधिकरणाकडे दाद मागता येईल 
  • तक्रार दाखल झाल्यापासून 60 दिवसांत निकाल देणे प्राधिकरणाला बंधनकारक असेल 
  • प्रत्येक बिल्डरला आपल्या प्रत्येक प्रकल्पाची नोंदणी प्राधिकरणाकडे करावी लागेल 
  • नोंदणी नसलेल्या प्रकल्पातील फ्लॅट बिल्डरला विकता येणार नाहीत 
  • ग्राहकांकडून फ्लॅटची घेतलेली रक्कम त्याच प्रकल्पासाठी वापरली जावी आणि प्रकल्प वेळेत पूर्ण व्हावा यासाठी फ्लॅटची 70 टक्के रक्कम विशेष खात्यात ठेवणे बंधनकारक 
  • विशेष खात्यातून रक्कम काढण्यासाठी बिल्डरला इंजिनिअर, आर्किटेक्‍ट आणि सीए या तिघांकडून पैसे काढण्याविषयीचे सर्टिफिकेट घेतल्यानंतरच पैसे काढता येणार 
  • प्रकल्प किती वर्षात पूर्ण करणार हे नमूद करणे बंधनकारक 
  • प्रोजेक्‍ट निश्‍चित, नमूद वेळेत पूर्ण न केल्यास प्राधिकरणाकडे पुनर्नोंदणी करत त्याची कारणे द्यावी लागतील 
  • प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी आणखी किती काळ लागेल याची खात्रीही द्यावी लागेल 
  • त्यानंतर प्रकल्प पूर्ण केला जात नसेल तर प्रकल्प रद्द केला जाईल 
  • रद्द केलेल्या प्रकल्पातील बिल्डरचे अकाउंट सील केले जाईल 
  • या पैशातून फ्लॅटधारक सोसायटी बनवूनही प्रकल्प पूर्ण करू शकतील. 

प्लॉट खरेदी फसवणुकीचे अनेक गुन्हे
सोलापुरात प्लॉट खरेदी करताना केलेल्या फसवणुकीचे अनेक गुन्हे पोलिसांकडे दाखल आहेत. कुमार करजगी यांचे ताजे प्रकरण असून स्वप्नील डेव्हलपर्ससारख्या इतर अनेक बिल्डर्सविरोधात तक्रारी दाखल आहेत. एकच प्लॉट अनेकांना विकणे, अस्तित्वात नसलेली जागा विकणे, बांधण्यात आलेले घर अनेकांना विकणे, असे अनेक प्रकार शहरात होत आहेत. प्लॉट खरेदी करताना वकिलांकडून सर्च रिपोर्ट तयार करून घेतल्यास सामान्य माणसाची फसवणूक होत नाही. याशिवाय प्लॉट बिगरशेती आहे का, बिल्डरची बाजारात किती पत आहे यासारख्या गोष्टी पडताळल्यास पुढील होणारा मनस्ताप टाळता येतो, असे गुन्हे शाखेच्या सहायक पोलिस आयुक्त शर्मिष्ठा घारगे-वालावलकर यांनी सांगितले.

ग्राहकांनी जागरूक राहावे 
शहर व जिल्ह्यात बांधकाम व्यावसायिकांची संख्या मोठी आहे. अनेकदा त्यांच्याकडून घराविषयीच्या मोठ-मोठ्या योजना जाहीर केल्या जातात. त्याद्वारे ग्राहकांना आकर्षित करणे हा मुख्य उद्देश बांधकाम व्यावसायिकांचा असतो. मात्र, कोणताही व्यवहार करताना ग्राहकांनी जागरूक असणे गरजेचे आहे. 

ग्राहकांना मोकळी जागा किंवा घर घ्यायचे असेल तर ज्यांच्याकडून घर खरेदी करणार आहोत, त्या बांधकाम व्यावसायिकाबद्दल माहिती घेणे आवश्‍यक आहे. त्याचा इतिहास पाहावा. त्याने यापूर्वी कुठे कामे केली आहेत. त्या ठिकाणी घर घेतलेल्या लोकांचा अनुभव कसा आहे, याची पूर्णपणे खात्री करण्याची जबाबदारी ग्राहकांची आहे. जागा किंवा घर बघितल्यानंतर लगेच व्यावसायिकांवर विश्‍वास टाकणे आत्मघातकी ठरू शकते. अनेकदा मोठ-मोठ्या जाहिराती केल्या जातात. ग्राहकांना वेगवेगळ्या प्रकारची आमिषे दाखविली जातात. मात्र, प्रत्यक्षात त्याचे पालन केले जात नसल्याचीही अनेक उदाहरणे आहेत. अशा प्रकारामुळे मध्यमवर्गांची फसवणूक होऊ शकते. त्यासाठी ग्राहकांनी जागृत राहणे गरजेचे आहे. 

ग्राहकांना जागा किंवा घर देताना त्यांच्याशी सगळ्या बाबींवर बोलणे केले जाते. व्हॅट, सर्व्हिस टॅक्‍स याबाबतची माहितीही त्यांना दिली जाते. जेणेकरून प्रत्यक्षात व्यवहार करताना अडचणी निर्माण होणार नाहीत, याची काळजी घेतली जाते. 
- सुनील फुरडे, प्रदेश उपाध्यक्ष, क्रेडाई