RERA Act: अराराराराSS घर घेणाऱ्या ग्राहकांच्या फायद्याचा आहे RERA

घर खरेदीसंबंधीचे बारकावे समजून घेण्याआधी आपल्याला बांधकाम क्षेत्राला एक नवे वळण देणाऱ्या रेरा विषयी आधी जाणून घेऊया... जेणेकरून आपली घरखरेदीची संकल्पना सोपी होईल आणि घरखरेदीचा Home Buying प्रवासही सोपा होईल..

सामान्य घर खरेदीदाराला विश्वास मिळावा, सुरक्षितता Security लाभावी, घर खरेदीत आणखी पारदर्शकता, वेळेत ताबा मिळावा, घरखरेदी पश्चात सेवांमध्ये निश्चिंतता यावी, या व अशा अनेक उद्देशाने केंद्र व राज्य सरकारने आणलेला रेरा कायदा Rera Act १ मे २०१७ रोजी अंमलात आला.

या कायद्यात ग्राहक संरक्षणाच्या बाजूने अनेक गोष्टींची तरतूद करण्यात आली आहे. त्यातील केवळ ग्राहक हिताचे रक्षण करणाऱ्या काही तरतूदींची ही थोडक्यात ओळख... Know Everything about Rera Act controlling Construction Sector

रिअल इस्टेट रेग्यलेशन डेव्हलपमेंट अॅक्ट २०१६(रेरा) कायद्याची अंमलबजावणी १ मे २०१७ रोजी सुरू झाली. गृहबांधणी क्षेत्राविषयी Real Estate Sector अस्तित्वात असलेले भारतातील कायदे व महाराष्ट्र अस्तित्वात असलेला मोफा कायदा तसेच सर्वोच्च व उच्च न्यायालयाने स्थावर मालमत्ता प्रकरणांमध्ये दिलेले अनेक वर्षातील निकाल, सर्वसामान्यांचा देखील या क्षेत्राकडे असलेला गुंतवणूकीचा कल यांचा अभ्यास करून व ग्राहकहिताला प्राधान्यक्रम देऊन या कायद्यातील तरतूदींची आखणी केली गेली आहे.

केवळ असा हा एकांगी कायदा न बनविता या कायद्यातील तरतुदींमुळे गृहबांधणी क्षेत्रालाही वेग यावा, देशी व परदेशी गुंतवणूक वाढावी, विकसकास त्याच्या जबाबदारीची जाणीव व्हावी, असा उद्देश देखील या कायद्यातील तरतुदींमागे असल्याचे जाणवते.

केंद्र शासनाची सूचना व या कायद्यातील तरतुदीनुसार, प्रत्येक राज्याने कायद्याच्या अनुषंगाने नियमावली बनविण्याचे व रेग्युलेटरी ऑथेरिटी व इतर यंत्रणा उभारण्यात आली आहे. जी यंत्रणा पूर्णपणे ऑनलाईन आहे. या कायद्याच्या अंमलबजावणीने रिअल इस्टेट क्षेत्रात नवीन युगाला प्रारंभ झाला आहे.

हे देखिल वाचा-

सामान्य घर खरेदीदाराला विश्वास मिळावा, सुरक्षितता लाभावी, घर खरेदीत आणखी पारदर्शकता, घरखरेदी पश्चात सेवांमध्ये निश्चिंतता यावी, या व अशा अनेक उद्देशाने केंद्र व राज्य सरकारने रेरा कायदा आणला. या कायद्यात ग्राहक संरक्षणाच्या बाजूने अनेक गोष्टींची तरतूद करण्यात आली आहे. त्यातील केवळ ग्राहक हिताचे रक्षण करणार्या काही तरतूदींची आपण ओळख करून घेऊ...

१) रेरा कायद्यान्वये आठ पेक्षा अधिक फ्लॅट व ५०० चौ. मीटर पेक्षा अधिक बांधकाम व विक्रीसाठी प्रत्येक विकसकास आधी परवानगी घेणे व त्यासंबंधीची ऑनलाईन नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण करणे हे अनिवार्य आहे. आणि विशेष म्हणजे ही सर्व ऑनलाईन माहिती सर्वांसाठी खुली असणार आहे. त्यामुळे त्यात हस्तक्षेप व इतर संभाव्य धोके निर्माण होण्यास पूर्णविराम मिळणार आहे. त्यास खुप मोठी मदत होणार आहे.

२) कोणत्याही विकसकाला स्वत:विषयी, स्वत:च्या कंपनीच्या आर्थिक नियोजनाची व प्रकल्पाविषयीची संपूर्ण माहिती सर्वात आधी नोंद करणे बंधनकारक आहे. ज्यामुळे एखादा प्रकल्प पूर्ण करण्याची त्या विकसकात प्रकल्प सक्षमपणे पूर्ण करण्याची क्षमता आहे की नाही, हे ग्राहकाला तपासता येते. महत्वाचे म्हणजे प्रकल्पाच्या किंमतीचा अंदाज म्हणजे जागेची किंमत, बांधकामाचा खर्च व इतर खर्च याविषयी माहिती संकेतस्थळावर देणे सक्तीचे आहे.

३) या माहितीसोबत त्या विकसकाने मागील पाच वर्षांमध्ये उभारलेले गृह वा व्यावसायिक प्रकल्प, त्यातील पूर्ण केलल्या एखाद्या प्रकल्पाचा संदर्भ व माहिती, इतर प्रकल्पांची सद्यःस्थिती, त्या प्रकल्पातील उर्वरित कामांचा तपशील आदी गोष्टी नोंदविणे आवश्यक आहे. जेणेकरून संबंधीत विकसकाचा ट्रॅक रेकॉर्ड ग्राहकांना एका क्लिकव्दारे उपलब्ध होईल.

४) प्रकल्पाच्या प्राथमिक नोंदीच्या वेळीच हा प्रकल्प कधीपर्यंत पूर्ण केला जाणार आहे, घराचा ताबा कधी दिला जाणार ती तारीख, खरेदीखत कधी करून दिले जाणार ती तारीख, ग्राहकाच्या दृष्टीने आणखी महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे या प्रकल्पात विकसक कोणत्या सोई-सुविधा देणार, त्यांची गुणवत्ता कोणती, त्या बांधकाम साहित्य निर्मितीची कंपनी कोणती इथपर्यंत विस्ताराने व तपशीलवार माहिती इथे नोंदवणे बंधनकारक आहे.

५) ग्राहकांना प्रकल्पांत दिल्या जाणाऱ्या वैयक्तिक सुविधांसोबत सार्वजनिक पातळीवरील सुविधा ज्यात कचऱ्याची विल्हेवाट कशी लावली जाणार आहे, सांडपाणी व्यवस्थापन, वीज व पाण्याची उपलब्धता कशी करून दिली जाईल. तसेच बांधकामांचे महत्त्वाचे टप्पे आदी गोष्टींची माहिती देखील देणे अगत्याचे आहे. म्हणजे एकूणच संपूर्ण नियोजनासह कामाची सुरवात करणे सक्तीचे करण्यात आहे.

६) यासोबतच या प्रकल्पाचे आर्किटेक्ट, कंत्राटदार, अर्थसहाय्य व कर्जपुरवठादार बँका यांची नावे, त्यांची माहिती तसेच बांधकाम परवानगीसह विविध परवानग्या व नकाशे (इमारती व लेआऊट) प्राधीकरणाच्या संकेतस्थळावर उपलब्ध करून देणे बंधनकारक आहे.

७) गृहप्रकल्पांच्या नोंदणीसाठी प्राधीकरणाकडे सर्व कागदपत्रे ऑनलाईन दाखल करावी लागणार आहेत. तसेच त्या प्रकल्पास प्राधिकरणाने विहित वेळेत परवानगी द्यावी लागणार आहे. एकदा दिलेली माहिती बदलता येणे सोपे असणार नाही. त्यामुळे परवानगी मिळाली की लवकरात लवकर बांधकाम सुरू करणे अपेक्षित आहे...

८) घर घेण्याआधी बरेचदा ग्राहक आणि विकसकादरम्यान एक एजंट काम करताना दिसतो. महाराष्ट्रात हे प्रमाण तुलनेने कमी आहे, पण उत्तर भारतात विशेषतः दिल्ली, नोएडा, चंदीगढ मध्ये असे एजंट मोठ्या प्रमाणात असलेले दिसतात. एकदा का व्यवहार संपला की एजंटची त्या व्यवहारासंबंधाने कोणतीही बांधीलकी असलेली दिसत नाही.

मात्र या कायद्यातील नव्या तरतुदीनुसार रिअल इस्टेट एजंटना देखील व्यवसायासाठी परवानगी घेणे आता अनिवार्य आहे. तसेच नव्याने केलेल्या नियमानुसार रिअल इस्टेट एजंटना एक प्रमाणपत्र अभ्यासक्रम पूर्ण करणे अनिवार्य करण्यात आले आहे.

हे देखिल वाचा-

९) एकदा परवानगी मिळून प्रकल्पांचे लाँचिंग झाले की व फ्लॅट विक्रीसाठी उपलब्ध करून दिल्यानंतर फ्लॅटच्या बँकिंगच्या वेळी विकसकास केवळ १० टक्के रक्कम घेता येणार आहे. बुकिंगच्या वेळी किंवा अॅग्रीमेंट टू सेल करण्याआधी अॅप्लिकेशन फी, अॅडव्हान्सेस अशा कोणत्याही रूपात विकसकाला फ्लॅटपोटी अधिकची रक्कम घेता येणार नाही.

अशी तरतूद या कायद्यात करण्यात आली आहे. प्राधीकरणाकडे नोंदणी करण्याआधी विकसकास प्रकल्पाची जाहिरात वा फ्लॅटची विक्री करता येणार नाही, हे विशेष.

११) ग्राहकांच्या दृष्टीने सर्वात महत्त्वपूर्ण तरतूद म्हणजे, ग्राहकांकडून जमा केलेल्या रकमे पैकी ७० टक्के रक्कम स्वतंत्र बँक खात्यामध्ये (एक्स्क्रो अकाऊंट) ठेवून त्यातूनच बांधकामाचा खर्च करावा लागणार आहे.

११) जशी या कायद्यात विकसकाच्या अंगाने काही बंधने आहेत, तशीच या कायद्याव्दारे ग्राहकांवरही काही आहेत. ती आपण समजून घेणे गरजेचे आहे. बरेचदा ग्राहक आपल्या फ्लॅटमध्ये व इतर बाहेरच्या बाजूने दिशेने (इलिव्हेशन) विशेषतः गॅलरीच्या संबंधाने बदल करण्याच्या मनस्थितीत असतो. मात्र त्यावर मर्यादा आल्या आहे...

१२) एकदा का बांधकाम सुरू झाले की, ते पूर्ण कधी होणार, ताबा कधी मिळणार अशा अनेक प्रश्नांचे वादळ ग्राहकांच्या मनात असते, कारण कर्जाचा हप्ता सुरू झालेला असतो. मात्र इथे ग्राहकांना मोठा दिलासा या कायद्याव्दारे मिळणार आहे. वेळवर ताबा तसेच ठरलेल्या वेळी खरेदीखत करून देणे या महत्वाच्या जबाबदाऱ्या विकसकावर असणार आहेत.

१३) प्राधिकरणाने मंजूर केलेल्या, झालेल्या/ग्राहकांना दाखवून घरांची विक्री केलेल्या बांधकामाच्या नकाशात बदल करावयाचा झाल्यास दोन तृतीअंश ग्राहकांची लिखित परवानगी विकसकांना बंधनकारक असणार आहे. ज्यामुळे विकसकाला ऐनवेळी बांधकामात कोणत्याही प्रकारचा बदल करता येणार नाही.

१४) विकसकाच्या चुकीमुळे प्रकल्प पूर्ण होण्यास विलंब झाल्यास, वेळेत ताबा दिला नाही तर विकसकाला ग्राहकाने भरलेल्या रक्कमेवर व्याज द्यावे लागणार आहे, त्याच वेळी ग्राहकाने वेळेवर पेमेंट न केल्यास ग्राहकाला व्याज भरावे लागणार आहे. हे इथे लक्षात घेणे गरजेचे आहे.

१५) बांधकाम सुरू असलेल्या व झालेल्या प्रकल्पामध्ये व विक्रीमध्ये विकसकाने नियमांचा भंग केल्यास, चुकीची माहिती दिल्यास, बांधकामाला विलंब केल्यास त्या प्रकल्पाचे प्राधीकरणाकडील नोंदणी रद्द करून ऑथेरिटी ही स्वत: इतर विकसकाकडून उर्वरित काम पूर्ण करून घेऊ शकेल. या पुढील कामासाठी निधी उपलब्ध होण्याच्या दृष्टीने विकसकाने जमीन व बांधकामाचा विमा उतरवणे रेरा नुसार बंधनकारक आहे.

१६) बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर, घराचा ताबा घेतल्यानंतर ग्राहकांना अनेक समस्यांचा सामना करावा लागतो. ज्यात सोसायटी बनविणे, फ्लॅटमधील समस्या, अशा अनेक गोष्टीचा सामाना ग्राहकाला करावा लागतो. संपूर्ण तपासणी करून फ्लॅट ताब्यात घेतल्यानंतर देखील अनेक समस्या नंतर निदर्शनास येतात, असे बरेचदा घडते, ही बाब लक्षात घेऊन या नव्या कायद्यातील तरतूदी व्दारे ५ वर्षापर्यंत फ्लॅट व बांधकामात असेलली दुरूस्ती व दोष निवारणाची जबाबदारी विकसकावर आहे.

विशेष म्हणजे वरील कर्तव्या संबंधातील वा व्यवहारा संबंधातील कोणत्याही गोष्टीत त्रुटी राहिल्यास तसेच विकसक किंवा ग्राहका विरूद्धची तक्रार असल्यास ती रेग्युलेटरी ऑथेरिटीकडे करता येणार आहे. त्यावरील अपील ट्रॅब्युनलकडे करता येणार आहे. आणि विशेष म्हणजे ठराविक कालावधीत यावर सुनावणी पूर्ण करणे बंधनकारक करण्यात आले आहे.