एकत्रीकृत विकास नियंत्रण व प्रोत्साहन नियमावलीतील तरतुदींमध्ये सुधारणा करण्यात येत आहेत. प्रिमियम ‘एफएसआय’ बरोबरच समप्रमाणात ‘टीडीआर’चा बांधकामाच्या प्रत्येक टप्प्यावर वापर करण्याबाबत नगरविकास विभागाने सूचना दिल्या आहेत. या धोरणात्मक निर्णयांमुळे भविष्यात पुणे व पिंपरी-चिंचवड शहरांतील सुमारे ६०० झोपडपट्ट्यांच्या पुनर्विकासास चालना मिळेल. ही दोन्ही शहरे खऱ्या अर्थाने झोपडपट्टीमुक्त होण्याचा मार्ग त्यामुळे कसा प्रशस्त होईल, हे विशद करणाऱ्या लेखाचा हा पूर्वार्ध.

झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरण, पुणे कार्यालयाने प्रस्तावित केलेल्या झोपडपट्टी पुनर्वसन नियमावलीस राज्य शासनाकडून महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगररचना अधिनियम, १९६६च्या कलम ३७ (१ब) अन्वये नुकतीच मान्यता मिळाली. सुधारित झोपुप्रा, पुणे यासाठीची नियमावली मंजूर झाली. त्यामुळे पुणे व पिंपरी-चिंचवडमधील गेले अनेक वर्ष प्रलंबित राहिलेल्या प्रकल्पांना चालना मिळेल. यापूर्वीच्या प्रकल्पांमध्ये इमारतीची उंची तसेच FSI ची मर्यादा या अडचणी होत्या त्या दूर होतील. अपूर्ण अवस्थेतील प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी चालना मिळणार आहे. यामुळे पुणे व पिंपरी-चिंचवड शहरातील गेले अनेक वर्ष प्रलंबित तसेच भविष्यात झोपडपट्टी पुनर्वसन प्रकल्पांना नवसंजीवनी मिळून पुणे व पिंपरी-चिंचवड शहर झोपडपट्टी मुक्त करण्यास ख-या अर्थाने चालना मिळणार आहे.

पुणे व पिंपरी-चिंचवड शहरातील सुमारे ६०० झोपडपट्ट्यांमध्ये राहणा-या लाखो झोपडीधारकांना सदर नवीन नियमावलीच्या मान्यतेमुळे मोठा दिलासा मिळाला आहे. महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगररचना अधिनियम, १९६६ चे कलम ३७ (११) अन्वये नवीन झोपडपट्टी पुनर्वसन नियमावलीमध्ये खालील महत्त्वाचे मुद्दे / बदल सुचविण्यात आले आहेत :

तीनशे चौरस फूट सदनिका

झोपड्यांचा पुनर्विकास करताना सध्याच्या नियमावलीनुसार झोपडीधारकांना २५ चौ.मी. (२६९ चौ.फूट) चटई क्षेत्राची विनामूल्य निवासी सदनिका देण्याची तरतूद आहे. मुंबई तसेच राज्यातील अन्य महानगरपालिका तसेच नगरपालिका क्षेत्रातील झोपड्यांचे पुनर्विकास करताना झोपडीधारकांना २७.८८ चौ.मी. (३०० चौ.फूट) चटई क्षेत्राची विनामूल्य सदनिका देण्याची तरतूद आहे. त्यामुळे झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरण, मुंबई च्या धर्तीवर तसेच शासनाच्या धोरणानुसार सध्याच्या नियमावलीनुसार झोपडीधारकांना २५ चौ.मी. (२६९ चौ.फूट) चटई क्षेत्राच्या ऐवजी २७.८८ चौ.मी. (३०० चौ.फूट) चटई क्षेत्राची विनामूल्य निवासी सदनिका देण्याची सूचना आहे.

कमाल मर्यादा वाढविली

झोपुप्रा, पुणे अंतर्गत योजना राबविताना सध्या योजनेच्या भूखंडावर चटई क्षेत्र निर्देशांकाची तीन इतकी कमाल मर्यादा लागू असल्याने व पुनर्वसन घटक व मुक्त विक्री घटक मिळून अनुज्ञेय होणारे बांधकाम प्रत्यक्षात योजनेच्या ठिकाणी करता येऊ शकत नाही. परिणामी बहुतांशी योजनांत मुक्त विक्री घटक नाममात्र अथवा काही योजनांमध्ये अजिबात होत नसल्याने अशा सर्व योजनांची व्यावहारिकताही शिल्लक राहणाऱ्या टी.डी.आर. वरच अवलंबून राहते. टी.डी.आर.चे बाजारभाव मूल्य परिस्थितीनुसार अनिश्चित असल्याने व ते मागील काही वर्षांपासून सतत कमी झाल्याने सुमारे ४ ते ५ वर्षांपूर्वी योजना सुरु करताना असलेले टी.डी.आर.चे भाव निम्म्याहून कमी झाले आहेत. साहजिकच अशा सर्व योजना अर्धवट आहेत. यामुळे भविष्यातही केवळ टी.डी.आर.वर अवलंबित झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांना विकसक / जमीन मालक यांचेकडून योग्य प्रतिसाद मिळणार नाही. त्यामुळे सद्यःस्थितीतील चटई क्षेत्र निर्देशांकाची तीन ही कमाल मर्यादा वाढवून ती किमान चार अथवा प्रत्यक्षात जास्तीत जास्त पुनर्वसन घटक व मुक्त विक्री घटक बांधकामास चालना मिळेल, या दृष्टीने वाढवण्यात आली आहे.

घनतेत वाढ

आजमितीस प्रचलित व यापूर्वी प्रस्तावित केलेल्या नियमावलीतही प्रतिहेक्टर ३६० अशी घनता विचारात घेऊन पुनर्वसन घटक अनुज्ञेय केले जाते. झोपडपट्टी पुनर्वसन प्राधिकरण, पुणे अंतर्गत पुणे शहरामध्ये सुमारे ५१६ हेक्टर क्षेत्रावर सुमारे ४८७ ठिकाणी अंदाजे २ लाखापेक्षा अधिक झोपड्या तर पिंपरी चिंचवड शहरामध्ये सुमारे ११० हेक्टर क्षेत्रावर सुमारे ७१ ठिकाणी अंदाजे ५० हजारपेक्षा अधिक झोपड्या आहेत. यापैकी नदीपात्र, डोंगर उतार, विकास आराखड्यातील आरक्षणे यावरील विकसन न होऊ शकणाऱ्या झोपड्या विचारात घेतल्या, तर झोपुप्रा, पुणे अंतर्गत पुणे व पिंपरी-चिंचवड शहरातील झोपड्यांची सरासरी घनता ही प्रतीहेक्टर सुमारे ४०० ते ४५०पेक्षा अधिक होईल. प्रकल्पामुळे बाधित होणाऱ्या व अतिक्रमण केलेल्या कुटुंबांकडून सदनिकांची वेळोवेळी मागणी केली जाते. त्यामुळे भविष्यात पुणे व पिंपरी-चिंचवड शहरातील जास्तीत जास्त झोपड्यांच्या पुनर्विकासास चालना मिळण्यासाठी, तसेच या दोन्ही शहरातील मेट्रोसारख्या प्रकल्पांनी बाधित होणाऱ्या कुटुंबांच्या पुनर्विकासास वाव मिळून संबंधित प्रकल्प वेळेत पूर्ण व्हावेत याकरिता सदर प्रचलित प्रति हेक्टर ३६० ही झोपड्यांची घनता वाढवून ती ५०० इतकी प्रस्तावित करण्यात आलेली आहे.

संपूर्ण बांधकाम क्षेत्र

पुनर्वसनासाठीचे बांधकाम प्रत्यक्षात योजनेच्या ठिकाणी करताना सद्यःस्थितीत ४० मी. उंचीची मर्यादा असल्याने उपलब्ध झोपडपट्टी व्याप्त क्षेत्रामुळे शहरातील महत्त्वाच्या व मोक्याचे ठिकाणी असलेल्या मौल्यवान जमिनींचा अत्यंत मर्यादित स्वरूपात वापर होतो. उपरोक्त परिच्छेद तीन मध्ये आता प्रचलित प्रतिहेक्टर ३६० ही झोपड्यांची घनता वाढवून ती ५०० इतकी प्रस्तावित करण्यात आली आहे. त्यामुळे सद्यस्थितीत पुनर्वसन घटकाकरिता अनुज्ञेय असलेल्या ४० मी. उंचीच्या मर्यादेऐवजी अनुज्ञेय असणारे संपूर्ण बांधकाम क्षेत्र विकसित होण्याचे दृष्टीने स्थानिक विकास नियंत्रण नियमावली अंतर्गत अनुज्ञेय होणारी उंची प्रस्तावित आहे.

टी.डी.आर.चे प्रमाण

मागील काही वर्षांपासून टी.डी.आर.चे बाजारभाव मूल्य हे दिवसेंदिवस मोठया प्रमाणावर कमी झाल्याने त्याचा विपरीत परिणाम झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनांवर प्रत्यक्षपणे झालेला आहे. नवीन भूसंपादन व पुनर्वसन अधिनियमांतर्गत संपादित जमिनीच्या मूल्यांकनाचा दर वाढल्याने पुणे व पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिकांनी संपादित जमिनीच्या रोख मुल्यांकनाच्या वाढीव दराबरोबर टी.डी.आर.चेही प्रमाण १:२ या प्रमाणात वाढविलेले आहे. या दोन्ही महापालिकांनी मागील काही कालावधीमध्ये त्यांचे विकास नियंत्रण नियमावलीमध्ये प्रिमियम घेऊन अधिक एफ.एस.आय देण्याचे धोरण स्वीकारले आहे. साहजिकच त्यामुळे या शहरांमध्ये विकास योजनेतील आरक्षणे विकसित करताना व अन्य द्वारे मोठया प्रमाणात टी.डी.आर. निर्मिती होत आहे. तथापि सद्यस्थितीत झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेतून निर्माण होणारे संपूर्ण बांधकाम क्षेत्र. टी.डी.आर.च्या वापरावर २० टक्के कमाल मर्यादा लागू आहे. त्यामुळे झोपडपट्टी पुनर्वसन योजनेतून निर्माण होणाऱ्या संपूर्ण बांधकाम क्षेत्र टी..डी.आर.च्या वापरास अधिक चालना मिळून टी.डी.आर.चे भविष्यातील दर संतुलित राहण्यासाठी सदर टी.डी.आर. वापराची किमान मर्यादा ३० टक्के व कमाल ५० टक्के व असा टीडीआर उपलब्ध नसल्यास ३० टक्क्यांचे किमान मर्यादेचे बंधन महानगरपालिका आयुक्त यांचे स्तरावर शिथिल करण्याचे अधिकार महानगरपालिका आयुक्तांकडे राहतील, असे प्रस्तावित करण्यात आलेले आहे.

(पूर्वार्ध)